路線価 (2023) 茨城県神栖市奥野谷字根岸8089 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 神栖市茨城県神栖市奥野谷字根岸８０８９番
価格時点	2023 年
駅名	下総橘駅 から 9000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	4,020万 円 (2718 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,929 円 1平米 1万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	4,020万 円 (2718 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万8,929 円／坪 1平米 1万4,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は神栖市・鹿嶋市を中心として、茨城県南部・中部の工業地域までの広範囲に及ぶ。需要者は自己利用を目的とした各種製造業及び流通業務等を営む法人が中心となる。鹿行地域においては圏央道の県内区間全線開通の波及効果は殆ど認められないものの、幹線道路及び高速道路網へのアクセスは比較的良好で、底値感もあり需給関係は比較的安定している。取引は画地規模が様々であり、総額での中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は神栖市・鹿嶋市を中心とするが、茨城県南部・中部の工業地域及び流通業務地域まで広範囲に及ぶ。需要者の中心は地元企業にとどまらず、流通事業者やメーカー、サプライヤー等、全国規模の事業者まで含まれる。鹿嶋市の日本製鉄の高炉休止発表による関連業種への影響も懸念されるが、用途の多様性や底値感もあり、現時点では需給関係は概ね安定している。取引価格は画地規模が区々であり、総額での需要の中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己利用目的での取引が殆どであり、市内及び県内の臨海工業地域において比較的規範性の高い取引事例を収集し得た。一方、標準地の周辺では賃貸向きの物流施設等も見られるものの、賃貸用の工場や物流施設を建設することを目的として土地取引が行われることは殆ど無い為、賃貸を前提とする収益還元法の適用は見送った。したがって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法の適用においては、取引事例を広域的に収集して価格判定の指標となる事例の収集に努め、一定の信頼性のある価格を得た。一方、近隣地域周辺では賃貸向きの物流倉庫等も見られるものの、自己使用の工場や物流施設が主であり、賃貸を前提とする収益還元法の適用は馴染まないため、収益還元法は適用は見送った。以上から、実証的な比準価格を中心に総合的に比較調整の上、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ＪＲ成田線「下総橘」駅北西方
距離	9000 m
土地の状態
土地面積	822.1 坪 (2718 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	工場兼事務所
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、倉庫等が建ち並ぶ国道背後の工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	神栖市茨城県神栖市奥野谷字根岸８０８９番
標準地の範囲
東	250 m
西	200 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層の工場地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	50 m
面積	2500 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	８．５ｍ市道、中間画地
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)臨海工業地域に近く、国道へのアクセスも良好な工業地域で、地域要因の特段の変動は見られず、現在の環境を維持していくものと予測する。工場地の需給関係の改善もあり、地価はほぼ横這いで推移するものと予測する。 (2)臨海工業地域に近く、国道へのアクセスも良好な業務地域である。需給関係は停滞気味で推移してきたが、昨今では改善傾向にあり、物流関係の需要も見込まれ、新型コロナの影響も依然小さく、地価は安定傾向へ。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万8,929 円 1平米 1万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万8,929 円 1平米 1万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万8,929円 1平米 1万4,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 4万8,929円 1平米 1万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万8,929円 1平米 1万4,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 4万8,929円 1平米 1万4,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)圏央道県内区間の全線開通による交通利便性の向上、他県に比べて価格水準が低いこと等から、茨城県の工場立地件数は全国でも上位となっている。 (2)圏央道の整備を経て、高速道路アクセスに優る工場地需要は強含みで、周辺部にも波及しつつあるが、迫る日本製鉄の高炉休止の影響も懸念される。
地域要因
(1)国道背後に立地し、周辺の工業地域とのアクセスも比較的良好な業務地区で、用途の多様性等もあり、需給関係は比較的安定している。 (2)周辺の工業団地とのアクセスも良好な業務地区で、幹線国道にも近く、物流系の需要も見込め、値頃感もあり需給関係は安定的に推移している。
個別的要因	(1)角地の優位性は若干認められるが、規模、形状等は標準的で、近隣地域における競争力は普通程度。 (2)角地として若干の優位性を有しつつ個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県神栖市奥野谷字根岸８０８９番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,661 円／平米 5万5,081 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,496 円／平米 5万4,536 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,496 円／平米 4万7,924 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,800 円／平米 4万8,929 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ひたちなか０３６３４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県神栖市奥野谷字根岸８０８９番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,164 円／平米 6万50 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,164 円／平米 6万50 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,191 円／平米 4万6,915 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,500 円／平米 4万7,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ひたちなか０５８５１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県神栖市奥野谷字根岸８０８９番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,000 円／平米 5万9,508 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,802 円／平米 6万5,465 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,297 円／平米 4万7,266 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	31.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	鹿嶋Ｒ５公示 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	鹿嶋市
地域	茨城県神栖市奥野谷字根岸８０８９番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,199 円／平米 8万2 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,424 円／平米 7万7,440 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,025 円／平米 4万9,673 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,300 円／平米 5万582 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別業務地区
特別な事情