路線価 (2023) 茨城県行方市麻生字田倉3286-22 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 行方市茨城県行方市麻生字田倉３２８６番２２
価格時点	2023 年
駅名	潮来駅 から 12000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	285万 円 (544 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万7,323 円 1平米 5,240 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	282万 円 (544 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万7,125 円／坪 1平米 5,180 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は行方市の旧麻生町地区を中心とし、隣接する鉾田市等の住宅地域を含む範囲。需要者の中心は行方市に地縁を有する個人が殆どであり、外部からの転入は見られない。行方市は高齢化率が高く、人口減少も進んでおり、交通及び生活利便性が劣ることから需要は殆ど見込めない状況にある。市場の中心価格帯は、取引が殆ど無いことから把握は困難であるが、低水準で推移しているものと思われる。 (2) 同一需給圏は行方市を中心とする住宅地域。主たる需要者は麻生地区内の３０～４０歳代の居住者であり、外部からの転入は少ない。市内では商業施設接近性が比較的良好な地域であるが、街路条件が劣るため需要は弱い。需要の中心となる総額の価格帯は、取引が少なく、かつ、取引の個別性が強いため、把握が困難である。市内の農家集落地域の取引では㎡単価が３０００～６０００円台の取引が見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅、農家住宅等が散在する既存の住宅地域である。貸家等の収益物件は、ほぼ皆無で賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用は見送らざるを得なかった。一方、取引事例比較法は市内及び隣接市において比較的規範性の高いと認められる取引事例を収集し得たことから市場の実態を反映した価格といえる。したがって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、地域特性の類似する複数の事例から求められた。他方、収益価格については、近隣地域にはアパート等の収益物件はなく、賃貸市場は未成熟であるため、試算を行わなかった。主たる市場参加者は市場性を重視して行動し、自用目的で取引を行う。したがって、資料に信頼性があり、市場参加者の行動原理を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ鹿島線「潮来」駅北西方
距離	12000 m
土地の状態
土地面積	164.5 坪 (544 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに農地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	行方市茨城県行方市麻生字田倉３２８６番２２
標準地の範囲
東	0 m
西	160 m
南	200 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２．７ｍ市道、中間画地
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域的な変動要因は認められず、当面、現状のまま推移するものと予測する。人口減、高齢化の進行等及び需要者は地縁を有する者が見られる程度であり、需要不足等から地価は下落基調で推移するものと予測する。 (2)農家集落地域として、今後も現状程度の住環境を維持するものと予測する。地縁関係者の需要が中心となるが、人口減少等により需要自体が弱まっているため、地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地（２階建程度の戸建住宅）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万7,323 円 1平米 5,240 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万7,125 円 1平米 5,180 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万7,323円 1平米 5,240円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 1万7,390円 1平米 5,260円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万7,125円 1平米 5,180円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 1万7,390円 1平米 5,260円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、高齢化が進行しており、土地需要はコロナ禍以前より既に減退していたことから、感染拡大による影響は殆ど見られない。 (2)県平均より人口減少率は大きく、高齢化率も高止まりしている。令和４年４月に市全体が過疎地域に指定。東関東自動車道の整備が進行中。
地域要因
(1)商業施設には近いが、街路条件が劣りかつ地縁関係の残る地域で外部需要が殆ど見込めず、地価は下落傾向で推移。 (2)大規模店舗に近く利便性の高い住宅地域であるが、街路条件がやや劣り、宅地化は停滞気味である。麻生地区の人口は減少、世帯数は横ばいである。
個別的要因	(1)敷地規模がやや大きく、総額が多少嵩むこともあり、地域における競争力は弱い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	行方（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	行方市
地域	茨城県行方市麻生字田倉３２８６番２２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,636 円／平米 1万2,021 円／坪
推定価格 平米 坪	3,636 円／平米 1万2,021 円／坪
標準価格 平米 坪	4,947 円／平米 1万6,355 円／坪
査定価格 平米 坪	5,100 円／平米 1万6,861 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	行方（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	行方市
地域	茨城県行方市麻生字田倉３２８６番２２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,120 円／平米 1万3,621 円／坪
推定価格 平米 坪	4,000 円／平米 1万3,224 円／坪
標準価格 平米 坪	5,076 円／平米 1万6,781 円／坪
査定価格 平米 坪	5,230 円／平米 1万7,290 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	行方（Ｒ４調査） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	行方市
地域	茨城県行方市麻生字田倉３２８６番２２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,135 円／平米 1万6,976 円／坪
推定価格 平米 坪	4,938 円／平米 1万6,325 円／坪
標準価格 平米 坪	5,091 円／平米 1万6,831 円／坪
査定価格 平米 坪	5,240 円／平米 1万7,323 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公示（鉾田） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	鉾田市
地域	茨城県行方市麻生字田倉３２８６番２２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,025 円／平米 1万6,613 円／坪
推定価格 平米 坪	5,061 円／平米 1万6,732 円／坪
標準価格 平米 坪	4,871 円／平米 1万6,104 円／坪
査定価格 平米 坪	5,020 円／平米 1万6,596 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公示（鉾田） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	鉾田市
地域	茨城県行方市麻生字田倉３２８６番２２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,292 円／平米 1万7,495 円／坪
推定価格 平米 坪	5,543 円／平米 1万8,325 円／坪
標準価格 平米 坪	5,434 円／平米 1万7,965 円／坪
査定価格 平米 坪	5,600 円／平米 1万8,514 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情