路線価 (2023) 茨城県鉾田市子生字葉秋上840-44 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 鉾田市茨城県鉾田市子生字葉秋上８４０番４４
価格時点	2023 年
駅名	鹿島旭駅 から 2700m
路線価
倍率方式	1.4 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	302万 円 (437 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万2,811 円 1平米 6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	299万 円 (437 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万2,646 円／坪 1平米 6,850 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鉾田市を中心に周辺市町の農家住宅地域等の範囲。鉾田市において、郊外部の地価は低水準であるが、取引規模がまちまちのため、市場で中心となる価格帯を見い出すことは困難である。近隣地域は鉾田市北部にあって、一般住宅や農家住宅が見られる郊外部の住宅地域であり、地元需要を中心とする市場限定等により、需要は弱含みで推移している。ロナ禍による市場停滞から回復する傾向がみられるが、今後の動向を注視する必要がある。 (2) 同一需給圏は鉾田市郊外部、旧旭村を中心とした農家住宅地域一帯であり、区域区分の別を問わない。集落的色彩が強いことから、需要者は地元居住者若しくは地縁を有する者が殆どで、外部需要の流入は見られない。市場収縮傾向は顕著であり、近隣地域周辺では造成品等の劣る小規模分譲地の取引が僅かに見られる程度である。不動産市場を形成するに至らないことから、需給の中心となる価格帯の把握は困難な状況にあるが、地価は弱含みで推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は鉾田市北部の郊外部にあって、地元生活者による自己用業務建物や地元出身者による自己用住宅等による土地需要が中心であり、アパート等の収益物件は殆ど見られず賃貸市場が成熟していないため、収益価格の適用は断念した。よって、近隣地域の特性を反映し、信頼性のある価格と判断される近隣の取引事例により求めた比準価格を標準とし、代表標準地価格等との検討を踏まえ、単価と総額の関連性にも配慮して、鑑定評価額を表記の通り決定した。 (2) 近隣地域は旧旭村の農家住宅地域。集落的色彩が強い地域であり、収益性からの価格接近に馴染まないため、土地残余法は適用せず、取引事例比較法一手法のみの適用となった。試算の過程を再吟味してみると、採用事例及び各種補修正はいずれも適切であることから、比準価格の妥当性は評価し得る。市場参加者の意思決定過程、代表標準地とのバランスを考慮し、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	鹿島旭駅東方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	132.2 坪 (437 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅のほか周辺に農地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鉾田市茨城県鉾田市子生字葉秋上８４０番４４
標準地の範囲
東	250 m
西	200 m
南	100 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	25 m
面積	425 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅と農家住宅が見られる住宅地域として、今後も当分の間は現状のまま推移していくものと予測する。 (2)周辺に農地等が広がる中の住宅地域であり、当面は現環境を維持するものと予測する。集落的色彩が強い住宅地域の需要は地元関係者等に限定され、市場収縮傾向は顕著であり、地価下落傾向が続いている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万2,811 円 1平米 6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万2,646 円 1平米 6,850 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万2,811円 1平米 6,900円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 2万3,043円 1平米 6,970円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万2,646円 1平米 6,850円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 2万3,043円 1平米 6,970円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍による需給要因の変化が懸念されるが、鉾田市は人口微減傾向にあって宅地需要減退が続いている。 (2)人口減少、老年化が加速している。不動産市場は低調、郊外部の低価格中古物件が市場の中心である。別荘住宅の廃屋増加問題が顕在化している。
地域要因
(1)周辺に農地が広がる住宅地域で、需給ともに脆弱であり、地域要因に特段の変化は見られず、地価は弱含みで推移。 (2)周辺に農地等が広がる集落的色彩が強い住宅地域。地縁性も強く、需給ともに脆弱であり、不動産市場を形成するに至らない状況が続いている。
個別的要因	(1)画地の規模、街路条件等は標準的であり、市場競争力は普通。なお、個別的要因に変動はない。 (2)形状（台形）については選好性に大きな影響は認められない。その他、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公示（鉾田） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	鉾田市
地域	茨城県鉾田市子生字葉秋上８４０番４４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,061 円／平米 2万38 円／坪
推定価格 平米 坪	6,354 円／平米 2万1,006 円／坪
標準価格 平米 坪	6,884 円／平米 2万2,759 円／坪
査定価格 平米 坪	6,880 円／平米 2万2,745 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.2 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公示（鉾田） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	鉾田市
地域	茨城県鉾田市子生字葉秋上８４０番４４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,836 円／平米 2万5,906 円／坪
推定価格 平米 坪	7,504 円／平米 2万4,808 円／坪
標準価格 平米 坪	6,878 円／平米 2万2,739 円／坪
査定価格 平米 坪	6,880 円／平米 2万2,745 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公示（鉾田） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	鉾田市
地域	茨城県鉾田市子生字葉秋上８４０番４４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,292 円／平米 1万7,495 円／坪
推定価格 平米 坪	5,543 円／平米 1万8,325 円／坪
標準価格 平米 坪	6,768 円／平米 2万2,375 円／坪
査定価格 平米 坪	6,770 円／平米 2万2,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公示（鉾田） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	鉾田市
地域	茨城県鉾田市子生字葉秋上８４０番４４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,694 円／平米 2万2,130 円／坪
推定価格 平米 坪	6,917 円／平米 2万2,868 円／坪
標準価格 平米 坪	6,945 円／平米 2万2,960 円／坪
査定価格 平米 坪	6,950 円／平米 2万2,977 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.5 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情