路線価 (2023) 茨城県鉾田市新鉾田西2-3-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 鉾田市茨城県鉾田市新鉾田西２丁目３番２
価格時点	2023 年
駅名	新鉾田駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	678万 円 (421 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,227 円 1平米 1万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	678万 円 (421 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,227 円／坪 1平米 1万6,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鉾田市内の住宅地域一帯。需要者の中心は市内在住の一次取得者及び買換層等であり、圏外からの流入は殆ど見られない。近隣地域は駅徒歩圏内の区画整理済の住宅地域であるが、鉾田市住宅地市場は別荘地域を除き、地元中心の土地需要で地縁性が強く、市場収縮傾向は顕著である。需要の中心となる価格帯は、土地が４００㎡程度で６００～７００万円程度、新築戸建は概ね１５００～２０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は鉾田市を中心とする市街地の住宅地域。主たる需要者は鉾田市内の３０～４０歳代の居住者である。駅近くにあって、街区の整備された居住環境の良好な住宅地域であり、住環境に比した割安感があるため潜在的な需要は認められるが、取引は少ない。需要の中心となる総額の価格帯は、土地が４００～７００万円程度、新築戸建が２，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は駅徒歩圏内の区画整理済の分譲住宅地域。収益性からの価格検討のため収益価格を試算しているが、自用目的の取引が中心であり、土地を新規に購入して賃貸経営を行う経済合理性は認められず、需要者の意思決定過程において収益価格の占める割合は相対的に小さい。従って、市場性を反映する実証的な比準価格を採用し、収益価格を参考として、代表標準地から検討した価格を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、地域特性の類似する複数の事例から求められた。他方、収益価格については、近隣地域にはアパート等の収益物件は少なく、賃貸市場は未成熟であるため、低位に求められた。主たる市場参加者は市場性を重視して行動し、自用目的で取引を行う。したがって、資料に信頼性があり、市場参加者の行動原理を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新鉾田駅　南西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	127.3 坪 (421 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅のほか空き地も多い区画整理済みの住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鉾田市茨城県鉾田市新鉾田西２丁目３番２
標準地の範囲
東	250 m
西	200 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	22 m
面積	400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)土地区画整理済の空地も残る低層住宅地域。特段の変動要因もないことから、当面現環境を維持するものと予測。利便性・住環境は比較的良好であるが、需要は低迷しており、未だ地価反転の兆しは見えない。 (2)区画整然とした低層住宅地域内であり、現状程度の住環境を維持するものと予測する。市内居住者の需要が中心であるが、人口減少傾向であり、地価は微減傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地（２階建程度）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万3,227 円 1平米 1万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万3,227 円 1平米 1万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万3,227円 1平米 1万6,100円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 5万3,557円 1平米 1万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万3,227円 1平米 1万6,100円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 5万3,557円 1平米 1万6,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、老年化が加速している。不動産市場は低調、郊外部の低価格中古物件が市場の中心である。別荘住宅の廃屋増加問題が顕在化している。 (2)県平均より人口減少率はやや大きく、高齢化率は高止まりしている。新設着工戸数は少なく、中古物件の取引が中心である。
地域要因
(1)新鉾田駅徒歩圏内の土地区画整理済の住宅地域。空地も多く見られることから、熟成するにはまだ期間を要すると考えられる。 (2)駅近くの区画整然とした住宅地域であり、利便性は高いが、空地の多い状態が継続中である。新鉾田西地区の人口は減少、世帯数は横ばい傾向。
個別的要因	(1)道路方位についてやや優れる。その他、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公示（鉾田）再 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	鉾田市
地域	茨城県鉾田市新鉾田西２丁目３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8,736 円／平米 2万8,881 円／坪
推定価格 平米 坪	1万545 円／平米 3万4,862 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,802 円／平米 4万5,629 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,100 円／平米 4万6,615 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公示（鉾田）再 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	鉾田市
地域	茨城県鉾田市新鉾田西２丁目３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,434 円／平米 3万7,801 円／坪
推定価格 平米 坪	1万840 円／平米 3万5,837 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,931 円／平米 4万9,362 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,200 円／平米 5万251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	北西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公示（鉾田）再 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	鉾田市
地域	茨城県鉾田市新鉾田西２丁目３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,348 円／平米 6万658 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,652 円／平米 5万5,052 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,510 円／平米 5万7,888 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,900 円／平米 5万9,177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	鹿嶋（４調査） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	鹿嶋市
地域	茨城県鉾田市新鉾田西２丁目３番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,925 円／平米 4万9,342 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,684 円／平米 5万8,463 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,899 円／平米 5万9,174 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,300 円／平米 6万500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定内
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	鹿嶋Ｒ５公示 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	鹿嶋市
地域	茨城県鉾田市新鉾田西２丁目３番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,217 円／平米 6万225 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,376 円／平米 5万7,445 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,516 円／平米 5万7,908 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,900 円／平米 5万9,177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定内
特別な事情