路線価 (2023) 北海道札幌市中央区南2条西3-11-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市中央区北海道札幌市中央区南２条西３丁目１１番５
価格時点	2023 年
駅名	大通駅 から 260m
路線価
1坪当たり	1坪 502万5,120 円
1平米当たり	1平米 152万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5億7,400万 円 (283 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 671万1,180 円 1平米 203万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	5億8,600万 円 (283 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 684万3,420 円／坪 1平米 207万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は札幌市中心部の高度商業地域。主たる需要者は高い資金調達力を有する事業会社のほか、法人投資家等である。周辺部で施行中の再開発事業はコロナ禍の収束をみない状況下でも着実に進捗しており、完成後の経済的波及効果に対する期待が高まっている。新型コロナウイルス感染症対策として実施された行動制限は緩和され、人流の回復がみられることから商業施設での売上高は回復傾向にある。取引形態が様々であるため中心的な価格帯を見いだせない。 (2) 同一需給圏は札幌都心部の高度商業地域の圏域である。需要の中心は投資目的での取得を検討している大手企業で立地条件を背景とした収益性に着目して市場に参入する。周辺では都市型水族館を目玉とするモユクサッポロが今春竣工予定であり、コロナ禍の影響が今後も懸念される一方、大通から狸小路地区の商況の変化も期待される。高度商業地においては建替えが多いため更地の売買が少なく、価格や規模にもバラツキがあり、中心となる価格帯は見い出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格はコロナ禍の経済状況のもと市場で発生した取引価格を価格判定の基礎としており市場の実態を反映し実証的な価格である。収益価格は最有効使用に合致した賃貸用建物から期待される純収益をもとに求めたもので投資採算性を反映した価格である。当該地区周辺は供給が限定的で収益性に基づく価格を超えて取引される傾向にある市場の特性を考慮のうえ、比準価格を重視し、収益価格を比較検討のうえ、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (2) 近時での商業地の更地売買が少ない為、異類型の事例も採用した。比準価格は収益性により取引が成立したと判断される事例から求めており、市場の実態を反映した価格である。需要の中心は収益性を重視し、都心接近性や商業集積を選好する事業者であるが、地価動向に対して賃料水準の変動は弱く、収益性の反映には一定の限界があると判断した。従って比準価格を重視し、収益価格も考慮の上、更に代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	大通駅南東方
距離	260 m
土地の状態
土地面積	85.6 坪 (283 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	19.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市中央区北海道札幌市中央区南２条西３丁目１１番５
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	20 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15.5 m
奥行き	18.3 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１９．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗付事務所ビルの建ち並ぶ商業地域。コロナ禍の収束をみない状況であるが人流は回復しつつあり、周辺部の再開発事業は進捗し経済的波及効果が期待される。地域要因に格別変動要因を認めず当面現状維持と予測する。 (2)物販店の空室状況に注視する必要はあるが、中心市街地の稀少性は高く、今春のモユクサッポロ開業予定等周辺地区の再開発計画の好影響も期待され、地価は上昇基調にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 684万3,420 円 1平米 207万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 707万4,840 円 1平米 214万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 684万3,420円 1平米 207万円
前年から次年への変動率 6.8 ％
2022年	1坪 628万1,400円 1平米 190万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 707万4,840円 1平米 214万円
前年から次年への変動率 8.9 ％
2019年	1坪 628万1,400円 1平米 190万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費・設備投資は持ち直し、企業収益は総じて改善している。企業の業況判断及び雇用情勢は持ち直している。一方、消費者物価は上昇している。 (2)為替、金利条件やコロナ禍等の影響も懸念されるが、新幹線駅開業等を睨んで再開発計画が進んでおり、商業地全体としては地価は上昇基調である。
地域要因
(1)コロナ禍は未収束だが人流は回復傾向にあり商業施設の売上は回復傾向にある。周辺再開発事業による経済波及効果が期待されるため地価は上昇傾向。 (2)建築費の高騰や金利動向、将来的なインフレ等も懸念されるが、立地条件が良好で周辺地区の建替え計画そのものは活発であり、地域の稀少性は高い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1221101101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南２条西３丁目１１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	189万4,472 円／平米 626万3,124 円／坪
推定価格 平米 坪	219万5,483 円／平米 725万8,267 円／坪
標準価格 平米 坪	203万2,855 円／平米 672万619 円／坪
査定価格 平米 坪	203万 円／平米 671万1,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1221101101 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南２条西３丁目１１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	237万1,003 円／平米 783万8,536 円／坪
推定価格 平米 坪	244万8,471 円／平米 809万4,645 円／坪
標準価格 平米 坪	217万2,556 円／平米 718万2,470 円／坪
査定価格 平米 坪	217万 円／平米 717万4,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	10.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1201101101 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南２条西３丁目１１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	195万3,176 円／平米 645万7,200 円／坪
推定価格 平米 坪	209万4,127 円／平米 692万3,184 円／坪
標準価格 平米 坪	192万1,217 円／平米 635万1,543 円／坪
査定価格 平米 坪	192万 円／平米 634万7,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	20 m
側道方位2	南
側道幅員2	11 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1221101101 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南２条西３丁目１１番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	213万1,589 円／平米 704万7,033 円／坪
推定価格 平米 坪	199万9,818 円／平米 661万1,398 円／坪
標準価格 平米 坪	217万8,451 円／平米 720万1,959 円／坪
査定価格 平米 坪	218万 円／平米 720万7,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	45 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	23 m
側道方位2	東
側道幅員2	10.9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情