路線価 (2023) 茨城県つくばみらい市谷井田字北耕地1403-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 つくばみらい市茨城県つくばみらい市谷井田字北耕地１４０３番９
価格時点	2023 年
駅名	守谷駅 から 6000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	534万 円 (233 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万5,707 円 1平米 2万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	534万 円 (233 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万5,707 円／坪 1平米 2万2,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はつくばみらい市及び周辺市町村の価格水準が低位の中規模住宅地の圏域と判定。需要者は上記同一需給圏内の３０～４０代の一次取得者が中心となる。ＴＸ開通後、土地需要はＴＸ周辺地域等に奪われ、市場性は低迷している。市場における需要の中心は、土地は５０～７０坪程度で４００～６００万円前後、新築戸建物件については１５００～２０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、つくばみらい市を中心に周辺市を含む住宅地と判定した。需要者は市内居住者の３０～４０歳代の一次取得者が中心であるが、在宅ワークの影響から圏外からの需要も増えつつある。新興住宅地や隣接の守谷市等の住宅地へ需要は流出しており、旧来からの住宅地の地価は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は７０坪程度で５００～５５０万円前後、新築戸建は２，０００～２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 共同住宅も見られる地域だが、駅距離等の関係で賃貸市場が低迷、空き部屋が多い地域であり、今後の賃貸物件建築は考えづらい。よって、収益価格の試算は見送った。谷井田地区内で入手しえた事例は少ないが、伊奈東地区等価格牽連性の高い事例より求めた比準価格は、規範性、信頼性を有している。よって、比準価格を中心として、他の標準地とのバランスをも考慮することにより、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域は区画整然とした在来からの住宅地域で、自己利用目的での取引が支配的となっている。収益価格は、投資採算性に見合う収益物件を想定することは非現実的であるため適用は見送った。比準価格は代替競争関係を有する取引事例から、適切に各要因比較等を行い試算がなされており、信頼性の程度は高い。以上、市場参加者の意思決定基準である比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	守谷駅東方
距離	6000 m
土地の状態
土地面積	70.5 坪 (233 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	つくばみらい市茨城県つくばみらい市谷井田字北耕地１４０３番９
標準地の範囲
東	100 m
西	80 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	17.2 m
面積	233 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位：北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した住宅地であり、旧来は伊奈地区の中心市街地。しかし、ＴＸ開通後はみらい平駅周辺や駅に近い地区に中心が移行し、市場は今後も弱含みが続くものと思料する。 (2)当該地域は戸建住宅を中心とした旧来からの住宅地域で、今後も現状維持で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地（２階建程度）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万5,707 円 1平米 2万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万5,707 円 1平米 2万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万5,707円 1平米 2万2,900円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2022年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万5,707円 1平米 2万2,900円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2019年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)つくばみらい市においてはＴＸ沿線地域とそれ以外の地域の二極化が進んでおり、後者の地域では人口減少、高齢化が進み需要不足から市場は低迷。 (2)つくばみらい市の人口は増加傾向。みらい平駅を中心とした区画整理地の需要は堅調に推移。旧来からの住宅地との選別化が顕著。
地域要因
(1)谷井田地区は、ＴＸ開通前は旧伊奈町の中心地域だったが、現在はみらい平駅周辺等に中心が移行し、需要は低迷しており地価は下落傾向が続く。 (2)新興の住宅地との比較で旧伊奈地区の相対的な競争力は低下しており、地価は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は存しない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	つくみＧＹ調４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市谷井田字北耕地１４０３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,384 円／平米 5万4,166 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,039 円／平米 7万9,473 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,039 円／平米 7万9,473 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,000 円／平米 8万2,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	つくみＧＹ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市谷井田字北耕地１４０３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,126 円／平米 10万2,903 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,839 円／平米 9万8,648 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,335 円／平米 7万3,840 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,200 円／平米 7万6,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	つくみＧＹ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市谷井田字北耕地１４０３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,732 円／平米 9万4,988 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,646 円／平米 9万4,704 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,834 円／平米 7万2,183 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,700 円／平米 7万5,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	つくみＧＹ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市谷井田字北耕地１４０３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万252 円／平米 10万13 円／坪
推定価格 平米 坪	3万131 円／平米 9万9,613 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,486 円／平米 7万4,339 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	つくみＧＹ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市谷井田字北耕地１４０３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,862 円／平米 9万8,724 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,218 円／平米 9万6,595 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,804 円／平米 7万2,084 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,700 円／平米 7万5,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情