路線価 (2023) 茨城県つくばみらい市紫峰ヶ丘2-14-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 つくばみらい市茨城県つくばみらい市紫峰ヶ丘２丁目１４番６
価格時点	2023 年
駅名	みらい平駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,720万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万3,240 円 1平米 7万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,720万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万3,240 円／坪 1平米 7万6,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はつくばみらい市及び周辺市の通勤利便性が高い中規模住宅地で、概ねつくばエクスプレス線の利用が合理的な当該鉄道沿線及び関東鉄道常総線沿いの圏域が中心となる。需要者は同一需給圏内及び他県等の３０代・４０代の一次取得者が中心で、圏外からの需要も多い。需要の中心となる価格帯は、土地については７０坪程度で１８００万円前後であり、新築戸建物件については４０００万円を超える水準である。 (2) 同一需給圏は、つくばみらい市を中心とし、守谷市等県南部の圏域に位置する品等上位の住宅地域と判断した。圏域では宅地供給が続き、多くの地域と競争関係にある。需要者は都心方面へ通勤する若年層が中心であり、千葉方面の物件枯渇も相まって、非常に底堅く推移している。中心となる価格帯であるが、テレワーク等の普及により需要が拡大し土地が６０坪程度で１７５０万円程度、新築戸建が３５００万円台半ばと思われ、大幅な上昇傾向が続いている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅が主体の住宅地域である。標準地は賃貸経営に適するほど画地規模が大きくないため、収益還元法の適用は断念した。比準価格のみの試算であるが、居住環境が重視される住宅地域であることから、比準価格には十分な信頼性が認められると判断した。よって比準価格を採用し、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象不動産は、利便性や居住の快適性に優る品等上位の低層住宅地域に存し、自用地取得の取引が大半を占める。また対象不動産の画地規模から、経済合理性に見合った賃貸経営を行うには困難であると判断し、収益還元法の適用は断念した。よって価格判定にあたっては、一般的な市場参加者の視点を重視し、快適性や利便性を反映し、客観的であって実証的な価格である比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	みらい平駅北方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	67.8 坪 (224 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	区画整然とした戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	つくばみらい市茨城県つくばみらい市紫峰ヶ丘２丁目１４番６
標準地の範囲
東	150 m
西	180 m
南	150 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13.6 m
奥行き	16.5 m
面積	224 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした一般住宅地としての環境は当面変わらないものと予測する。みらい平駅徒歩圏で利便性良好な住宅地のため、圏外需要に押され地価の上昇傾向が続くと思料する。 (2)区画整然とした住宅地域であり、良好な住環境を維持している。商業施設の新規開設も見込め、順調に熟成が進んでいる。都心方面の若年層に対し高い訴求力を維持し、極めて堅調に推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万3,240 円 1平米 7万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万3,240 円 1平米 7万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万3,240円 1平米 7万6,600円
前年から次年への変動率 12 ％
2022年	1坪 22万6,130円 1平米 6万8,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万3,240円 1平米 7万6,600円
前年から次年への変動率 12 ％
2019年	1坪 22万6,130円 1平米 6万8,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①つくばみらい市の人口は増加傾向。高齢化率は県平均より低く概ね横這い。②都市計画道路等は事業進行中。③市内の取引はみらい平地区が主体。 (2)令和４年１０月１日現在、人口は５年間で０．５％増加しており、高齢化率は２７．４％であった。県の高齢化率３０．６％と比べ低い水準である。
地域要因
(1)周囲で大手ハウスメーカーを中心とした分譲価格が高い住宅地の供給が増えており、価格は上昇傾向が続く。 (2)地域として順調な熟成が続いている。若年層定住促進に資する施策も充実していることなどを好感材料に、市場は極めて堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)接面方位が北東側であるため、北側で街路に接する画地と比較して若干優位な競争力を有する。また個別的要因に特段変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	つくみＧＹ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市紫峰ヶ丘２丁目１４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,462 円／平米 22万9,641 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,922 円／平米 27万4,140 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,637 円／平米 24万6,750 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,400 円／平米 24万9,272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	つくみＧＹ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市紫峰ヶ丘２丁目１４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,601 円／平米 24万9,937 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,174 円／平米 25万5,137 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,954 円／平米 25万7,716 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,700 円／平米 26万182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	つくみＳＫ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市紫峰ヶ丘２丁目１４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,778 円／平米 25万522 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,624 円／平米 24万6,707 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,303 円／平米 26万2,176 円／坪
査定価格 平米 坪	8万100 円／平米 26万4,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	守谷ＳＫ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県つくばみらい市紫峰ヶ丘２丁目１４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,669 円／平米 28万9,834 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,801 円／平米 28万6,964 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,999 円／平米 24万4,641 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,700 円／平米 24万6,958 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	守谷ＳＫ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県つくばみらい市紫峰ヶ丘２丁目１４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,067 円／平米 22万1,724 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,067 円／平米 22万1,724 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,538 円／平米 24万3,117 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,300 円／平米 24万5,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情