路線価 (2023) 茨城県つくばみらい市台字台坪14-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 つくばみらい市茨城県つくばみらい市台字台坪１４番１
価格時点	2023 年
駅名	みどりの駅 から 2300m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	810万 円 (664 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万333 円 1平米 1万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	817万 円 (664 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万664 円／坪 1平米 1万2,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はつくばみらい市を中心に隣接市を含む市街化調整区域内の住宅地で、需要者は、つくばみらい市内の居住者が多く、同一需給圏外からの転入者は皆無に等しい。旧来からの集落地域においては、住替え層や分家住宅等を取引動機とするものがほとんどで、需要は弱含みで推移している。取引そのものが少なく、また、取引規模等が一定ではなく需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、地価水準としては、土地は坪単価で４万円前後と推察される。 (2) 　同一需給圏は、つくばみらい市及びその周辺市町村に存する市街化調整区域内の農家住宅を中心とする既成住宅地域一円と判定した。需要者の中心は同一市内の居住者が大部分を占め、外部からの転入は少ない。古くからの既成住宅地域のため、需要者は地縁関係を有する者が大部分を占め、市場性は低く、同一需給圏内においても同種の不動産取引は少なく、需要の中心となる明確な価格帯は見いだせない状況にあり、今後も同様の状況が続くものと思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は市街化調整区域内の旧来からの住宅地域で、貸家・アパート等の収益物件は見られず、賃貸市場は未成熟の地域であるため、収益還元法の適用は見送った。比準価格は、代替競争関係を有する取引事例から適切に各要因比較等を行い試算がなされており、信頼性の程度は高い。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、市場参加者の意思決定基準である比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　近隣地域は農家住宅を中心とする既成の住宅地域で、アパート等の収益物件はなく、自己利用目的での取引が支配的で賃貸市場が形成されていないことから、収益還元法は適用しなかった。適用した取引事例比較法において、複数の取引事例から導いて得られた比準価格の精度は高く、対象標準地の市場性を反映し、実証的で相応の説得力を有すると判断されることから、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	みどりの駅西方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	200.8 坪 (664 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の中に一般住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	つくばみらい市茨城県つくばみらい市台字台坪１４番１
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	54 m
面積	660 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	区域指定
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は農家住宅のほか一般住宅、併用住宅等も見られる古くからの集落地域で、今後も現状維持で推移していくものと予測する。 (2)市街化調整区域内の既成住宅地域であり、地域要因の大きな変動はなく、今後も現状での推移が続くものと予測される。地域特性等により、その需要者は限られることから、地価は今後も弱含み基調での推移が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万333 円 1平米 1万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万664 円 1平米 1万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万333円 1平米 1万2,200円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 4万994円 1平米 1万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万664円 1平米 1万2,300円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 4万994円 1平米 1万2,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)つくばみらい市の人口は増加傾向。みらい平駅を中心とした区画整理地の需要は堅調に推移。旧来からの住宅地との選別化が顕著。 (2)人口は増加傾向が続いているが、同時に高齢化も進行している。宅地需要も新興の住宅地域に偏向しており地価動向は二極化傾向が顕著になっている。
地域要因
(1)旧来からの集落地域で、区域指定内においても格別の優位性は見られず、需要は減退しており、地価は弱含みで推移している。 (2)地域要因に変動はないが、市街化調整区域内の既成住宅地域のため、需要者は限定され、需要は弱く、地価も依然として弱含み基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	つくみＧＹ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市台字台坪１４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5,527 円／平米 1万8,272 円／坪
推定価格 平米 坪	1万586 円／平米 3万4,997 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,507 円／平米 3万8,042 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,500 円／平米 3万8,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	つくみＧＹ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市台字台坪１４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,440 円／平米 4万4,433 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,137 円／平米 4万3,431 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,086 円／平米 3万9,956 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	つくみＧＹ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市台字台坪１４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万765 円／平米 3万5,589 円／坪
推定価格 平米 坪	1万431 円／平米 3万4,485 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,462 円／平米 4万1,199 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	美浦ＴＫ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡美浦村
地域	茨城県つくばみらい市台字台坪１４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万982 円／平米 3万6,306 円／坪
推定価格 平米 坪	1万659 円／平米 3万5,239 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,629 円／平米 4万1,751 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	記載無
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情