路線価 (2023) 北海道札幌市厚別区青葉町2-435-145 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市厚別区北海道札幌市厚別区青葉町２丁目４３５番１４５
価格時点	2023 年
駅名	新さっぽろ駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 32万682 円
1平米当たり	1平米 9万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,090万 円 (234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万6,392 円 1平米 13万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	3,040万 円 (234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万9,780 円／坪 1平米 13万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね厚別区・白石区内の住環境の類似した住宅地域一円で、特に代替競争関係が強いのは青葉町地区内である。需要者の中心は、札幌市内及びその周辺地域に在住する自己使用目的の個人である。利便性が良いこともあり宅地の需要は堅調であり、新さっぽろ駅周辺再開発による影響も期待される。土地は総額で２，８００～３，２００万円、新築の戸建住宅の価格は５千万円後半が取引の中心と把握する。 (2) 同一需給圏は、主に青葉町を中心とした厚別区の新さっぽろ駅周辺の住宅地域内の圏域。需要者はマイホーム取得目的の個人が中心。低金利に加え、新さっぽろ駅周辺での再開発事業の進捗に伴う発展期待等から、今後も相応の需要が見込まれるが、物価上昇等による地価への悪影響が懸念される。土地は７０坪程度の土地で概ね坪４３万円前後。戸建物件は新築物件のほか、中古物件の取引も見られ、価格水準は建物の規模、築年数等によりまちまちである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地を含む近隣地域では、賃料水準が低く収益性が見込めない事から収益還元法は非適用とした。比準価格は青葉町地区の信頼性の高い事例を採用し、適正に補修正・要因比較を行って求めたもので、取引の実情を反映した実証的な価格である。よって前年標準地価格からの検討及び市場の動向等も再確認し、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 後記記載の通り、経済合理性等の観点から、収益価格は求められなかった。対象地は青葉町の中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域に存しており、マイホーム取得目的等の取引が中心である不動産市場の特性等から、本件においては、取引事例に基づき試算された、市場性を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新さっぽろ駅南東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	70.8 坪 (234 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市厚別区北海道札幌市厚別区青葉町２丁目４３５番１４５
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	18 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位北　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	北側斜線高度地区
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)「南郷通」背後の地下鉄駅に近い住宅地域である。新さっぽろ駅周辺再開発の影響から利便性の向上が見込まれる。地価は市内住宅需給の逼迫から上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)新さっぽろ駅周辺での再開発事業の進捗に伴い、同エリアに比較的近い青葉町地区の生活利便性の向上等が期待される状況であるが、物価上昇、為替相場、金利動向等の影響による周辺地価への悪影響は懸念される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 43万6,392 円 1平米 13万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 42万9,780 円 1平米 13万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
前年から次年への変動率 9.1 ％
2022年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
前年から次年への変動率 7.4 ％
2019年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利等により不動産需要は堅調に推移してきたが、為替相場、物価高騰、新型コロナ感染症など不安材料も多く、依然として注視する必要がある。 (2)物価上昇、為替相場等の影響は懸念されるものの、低金利を背景とした不動産需要の高まり等もあり、市内の不動産市況は概ね堅調に推移。
地域要因
(1)新さっぽろ駅周辺の再開発が進捗し、期待が高まっている。 (2)低金利等を背景とした不動産需要の高まりに加え、新さっぽろ駅周辺での再開発事業の進捗に伴う発展期待等もあり、本地域の地価は上昇傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市厚別区
地域	北海道札幌市厚別区青葉町２丁目４３５番１４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,259 円／平米 30万5,008 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,998 円／平米 30万4,145 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,198 円／平米 41万7,211 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市厚別区
地域	北海道札幌市厚別区青葉町２丁目４３５番１４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,652 円／平米 26万24 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,349 円／平米 26万2,328 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,958 円／平米 35万6,909 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市厚別区
地域	北海道札幌市厚別区青葉町２丁目４３５番１４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,821 円／平米 36万3,068 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,222 円／平米 35万7,782 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,437 円／平米 44万4,449 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市厚別区
地域	北海道札幌市厚別区青葉町２丁目４３５番１４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万367 円／平米 29万8,753 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,175 円／平米 31万4,649 円／坪
標準価格 平米 坪	13万735 円／平米 43万2,210 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市厚別区
地域	北海道札幌市厚別区青葉町２丁目４３５番１４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,456 円／平米 36万1,862 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,027 円／平米 36万7,055 円／坪
標準価格 平米 坪	13万9,132 円／平米 45万9,970 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情