路線価 (2023) 茨城県つくばみらい市絹の台6-3-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 つくばみらい市茨城県つくばみらい市絹の台６丁目３番１０
価格時点	2023 年
駅名	小絹駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 20万8,278 円
1平米当たり	1平米 6万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,790万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万7,786 円 1平米 8万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,790万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万7,455 円／坪 1平米 8万900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はつくばみらい市及び周辺市の中規模住宅地で、概ねつくばエクスプレス線の利用が合理的な同線沿線及び関東鉄道常総線沿いの圏域が中心となる。需要者は同一需給圏内の３０代・４０代の一次取得者が中心で、都心部のマンション価格高騰や在宅ワークによる需要増等の影響から圏外からの需要も増えてきている。価格帯は土地については６５～７０坪程度で１７００万～１９００万円程度、新築戸建物件については３０００万円を超える水準である。 (2) 同一需給圏は、つくばみらい市を中心とし、守谷市等の住宅地域一帯と判断した。自用地取得が大半を占める地域で、需要者は周辺地域のアパート等からの住み替えを検討している若年層が多い。物件が枯渇し、高騰を続ける守谷市中心部の代替地たる性格も有し、需要は非常に底堅く推移している。需要の中心となる価格帯であるが、２００㎡程度で土地が１７５０万円程度、土地建物で３２００万円前半程度であり、やや上昇傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を主体とした区画整然とした住宅地域である。標準地は賃貸経営に適するほど画地規模が大きくないため、収益還元法の適用は断念した。居住環境が重視される住宅地域であることから、市場性を反映した比準価格には十分な信頼性が認められると判断した。よって比準価格を採用し、後記代表標準地より検討した価格との均衡に留意して対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域では、自用地を求める取引がその大半を占め、収益物件の取引はほぼみられない。よって投資判断にあたっては、快適性や利便性、安全性等が重視される。一方収益価格であるが、対象不動産の存する地域は共同住宅がみられないことや自己用住宅が主流であるため、収益還元法の適用は断念した。よって客観的で実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小絹駅南西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	66.8 坪 (221 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	つくばみらい市茨城県つくばみらい市絹の台６丁目３番１０
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	17 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした中規模一般住宅地としての住環境を当面維持するものと予測する。店舗にも近く比較的利便性が良好な地域のため、地価は緩やかに上昇していくものと予測する。 (2)区画整然とした閑静な住宅地域として熟成している。当分の間、地域特性を変化させるような要因の変動は考えにくく、安定している。守谷市の代替地としての性格を有しており、堅調に推移するものと思量する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万7,786 円 1平米 8万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万7,455 円 1平米 8万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万7,786円 1平米 8万1,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 25万9,521円 1平米 7万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万7,455円 1平米 8万900円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 25万9,521円 1平米 7万8,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)①つくばみらい市の人口は増加傾向。高齢化率は県平均より低く概ね横這い。②都市計画道路等は事業進行中。③市内の取引はみらい平地区が主体。 (2)令和４年１０月１日現在、人口は５年間で０．５％増加しており、高齢化率は２７．４％であった。県の高齢化率３０．６％と比べ低い水準である。
地域要因
(1)区画整然とした住宅地域であり、街路条件、接近条件等に格別の変化は見られない。 (2)地域要因に大きな変動はない。住環境は良好な状況を維持し、守谷市の代替地としての性格を有し、若年層を中心にやや高い訴求力を維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段変動はない。接面方位が南側であるため、北側で街路に接する画地と比較して競争力は優る。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	つくみＧＹ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市絹の台６丁目３番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,821 円／平米 31万172 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,946 円／平米 30万3,973 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,592 円／平米 25万6,519 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,500 円／平米 26万9,439 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	つくみＧＹ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市絹の台６丁目３番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,719 円／平米 28万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,377 円／平米 27万8,950 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,132 円／平米 26万8,222 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,200 円／平米 28万1,671 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	つくみＧＹ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市絹の台６丁目３番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,171 円／平米 30万8,023 円／坪
推定価格 平米 坪	9万39 円／平米 29万7,669 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,982 円／平米 25万1,196 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,800 円／平米 26万3,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	守谷ＳＫ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県つくばみらい市絹の台６丁目３番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,465 円／平米 29万5,771 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,579 円／平米 29万2,842 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,597 円／平米 25万9,842 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,500 円／平米 27万2,745 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	守谷ＳＫ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県つくばみらい市絹の台６丁目３番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,073 円／平米 22万1,743 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,409 円／平米 21万9,548 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,262 円／平米 23万8,898 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,900 円／平米 25万925 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情