路線価 (2023) 茨城県つくばみらい市陽光台3-23-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 つくばみらい市茨城県つくばみらい市陽光台３丁目２３番７
価格時点	2023 年
駅名	みらい平駅 から 360m
路線価
1坪当たり	1坪 31万4,070 円
1平米当たり	1平米 9万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,410万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,430万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万3,168 円／坪 1平米 12万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏をつくばみらい市、守谷市のＴＸ沿線地域と判定。需要の中心は市内及び首都圏居住の３０～４０代前半の一次取得者等が大半を占める。県外需要もかなり期待しうる。対象近隣は利便性、品等上位のつくばみらい市を代表する住宅地域で、市場は活況を呈しており、一部にバブルを不安視する向きもある。中心となる価格帯は、土地総額で２０００～２８００万円程度、新築戸建で３５００～４５００万円程度と判定した。 (2) 同一需給圏は、つくばみらい市を中心とし、守谷市等県南部の圏域に位置する品等上位の住宅地域と判断した。需要者は都心方面へ通勤し、一定以上の経済力を有する若年層が中心である。都心方面はもとより県内外からも高い需要があり、非常に底堅く推移している。駅への利便性が非常に良好な地域であるため需要が旺盛であることや物件枯渇の影響もあり、土地が５５坪程度で２４５０万円程度、新築戸建が４６００万円台半ばと思われ、上昇傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 区画整然とした低層住宅地域で、地域内に共同住宅は存するものの、本標準地は地積が小さく収益不動産の合理的な経営は困難であることから収益還元法の適用は見送った。取引事例比較法の適用に際しては、陽光台地区４事例を含むみらい平駅圏の５事例を採用、適切な補修正が施されており比準価格は信頼性が高いものと認められる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、当該比準価格を中心として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域では、自用の不動産を求める取引がその大半を占め、収益物件の取引は少数である。よって投資判断にあたっては、快適性や利便性、安全性等が重視される傾向が強い。一方収益価格であるが、対象不動産の規模では経済合理性に見合った賃貸経営が困難であると判断し、収益還元法の適用は断念した。よって客観的で実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	みらい平駅南方
距離	360 m
土地の状態
土地面積	57.5 坪 (190 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	区画整然とし小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	つくばみらい市茨城県つくばみらい市陽光台３丁目２３番７
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	45 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	みらい平駅徒歩圏でやや市場の過熱が見られる地域
街路	基準方位：北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)みらい平駅徒歩圏の品等、利便性上位の住宅地であり市を代表する優良住宅地として熟成が進むと思料する。現在市場は活況を呈しており地価は上昇傾向だがバブルの可能性もあり今後の動向が注視される。 (2)区画整然とした住宅地域であり、良好な住環境を維持している。駅に近く利便性も高いこと等を背景に、高い訴求力を維持している。今後も現状のまま堅調に推移するものと思われるが、価格面から需要層は限られる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 42万3,168 円 1平米 12万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
前年から次年への変動率 6.7 ％
2022年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
前年から次年への変動率 7.6 ％
2019年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)つくばみらい市においてはみらい平地区とそれ以外の地域の二極化が進んでおり、前者の地域では外部需要の流入もあり、市場は過熱感もみられる。 (2)令和４年１０月１日現在、人口は５年間で０．５％増加しており、高齢化率は２７．４％であった。県の高齢化率３０．６％と比べ低い水準である。
地域要因
(1)みらい平地区の代表的な住宅地の一つであり、駅に近いこと、品等も上位であることから需要は堅調、市場は過熱、バブルを不安視する向きもある。 (2)地域要因に特段の変化はない。駅徒歩圏に位置しており、高い利便性を有している。更なる地価上昇のため、需要者は限定される。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は存しない。 (2)接面方位が北東側であるため、北側で街路に接する画地と比較して競争力は若干優る。また個別的要因に特段変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	つくみＧＹ調４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市陽光台３丁目２３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万542 円／平米 36万5,452 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,613 円／平米 41万1,971 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,872 円／平米 41万6,133 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	25 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	つくみＧＹ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市陽光台３丁目２３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万9,505 円／平米 42万8,144 円／坪
推定価格 平米 坪	12万8,766 円／平米 42万5,700 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,016 円／平米 41万3,303 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	つくみＧＹ調４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市陽光台３丁目２３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,103 円／平米 37万613 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,363 円／平米 38万4,696 円／坪
標準価格 平米 坪	11万2,974 円／平米 37万3,492 円／坪
査定価格 平米 坪	11万4,000 円／平米 37万6,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	つくみＨＭ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市陽光台３丁目２３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,434 円／平米 41万1,379 円／坪
推定価格 平米 坪	12万8,789 円／平米 42万5,776 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,789 円／平米 42万5,776 円／坪
査定価格 平米 坪	13万 円／平米 42万9,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	つくみＭＪ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市陽光台３丁目２３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万960 円／平米 39万9,894 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,286 円／平米 38万4,442 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,124 円／平米 41万6,966 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情