路線価 (2023) 茨城県つくばみらい市陽光台2-31-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 つくばみらい市茨城県つくばみらい市陽光台２丁目３１番３
価格時点	2023 年
駅名	みらい平駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 30万846 円
1平米当たり	1平米 9万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,880万 円 (240 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	2,950万 円 (240 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万6,638 円／坪 1平米 12万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、つくばエクスプレス沿線に所在する土地区画整理済みの新興の分譲住宅地域一円と判定した。需要者は同一需給圏内に居住する住宅一次取得者層が中心で圏域外からの転入も見受けられる。近隣地域は、みらい平駅への接近性に優り、利便性及び住環境も良好で相対的な市場競争力が高いことから、地価は総じて堅調に推移している。土地は２００㎡程度で２４００万円前後、新築の戸建物件は４５００万円程度が需要の中心となる価格帯とみられる。 (2) 同一需給圏をつくばみらい市及び周辺市町に位置する普通住宅地域と判定。需要者は周辺市町や県外からの都心通勤者の需要も見込めるが、市内居住の賃貸マンション・アパートからの住替え層が多い。みらい平駅徒歩圏内の利便性、品等上位の住宅地であり、閑静な住宅街として人気が高く、コロナ禍にあっても、高価格帯での取引が多く、地価は依然として上昇傾向が継続している。中心となる価格帯は、土地総額で３千万円程度、新築戸建で５千万円台程度と把握。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　対象標準地は区画整然とした新興の住宅地であり、取引事例比較法による比準価格は実証的であり説得力を有する。一方、近隣地域においてアパート等の収益物件も見受けられるが、取引の中心は自用目的であり、収益価格は想定を含み、現実性等にやや乏しい。近隣地域は居住の快適性と利便性が重視される住宅地域であることから、市場性を反映する比準価格を採用し、収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) みらい平駅徒歩圏内の利便性、品等上位の住宅地で、十分なテナント需要を見込める地域であるが、アパート等建築目的の土地取得需要は皆無で、自用目的での取引が支配的。一方、取引事例比較法の適用に際しては、市内において、取引時点が比較的新しく、特段の事情補正を要しない５事例を採用し、査定価格も概ね同水準に求められた。よって、代表標準地との検討をも踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	みらい平駅　北東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	72.6 坪 (240 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	戸建住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	つくばみらい市茨城県つくばみらい市陽光台２丁目３１番３
標準地の範囲
東	90 m
西	150 m
南	160 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	21 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	駅徒歩圏内の立地で小学校や保育所に近い区画整然とした住宅地域。
街路	基準方位：北，６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)みらい平駅に比較的近い区画整然とした利便性が良好な新興住宅地域であり、底堅い需要に支えられ、地価は堅調に推移しており、今後も利便性が良好な住宅地域として熟成が進み、発展的な推移が続くものと予測される。 (2)みらい平駅徒歩圏内の利便性、品等上位の住宅地であり、閑静な住宅街として人気が高く、将来的にも現状の居住環境が維持されるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万6,638 円 1平米 12万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2022年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
前年から次年への変動率 7.9 ％
2019年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)人口は増加傾向が続いているが、同時に高齢化も進行している。宅地需要も新興の住宅地域に偏向しており地価動向は二極化傾向が顕著になっている。 (2)みらい平駅周辺の開発が進み人口は依然として増加傾向。高齢化率は微増若しくは横ばい傾向。みらい平駅周辺と他の既成住宅地域等との二極化進行。
地域要因
(1)みらい平駅への接近性、住環境ともに良好な新興住宅地域で熟成途上にあるが、相対的な市場競争力に優り、需要は底堅く地価も堅調に推移している。 (2)みらい平駅徒歩圏内の利便性、品等上位の住宅地であり、地域要因に特段の変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)北道路で、画地の規模、街路条件等は概ね標準的。個別的要因の変動は特に見受けられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	つくみＨＭ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市陽光台２丁目３１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,434 円／平米 41万1,379 円／坪
推定価格 平米 坪	12万8,789 円／平米 42万5,776 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,029 円／平米 39万3,510 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	つくみＧＹ調４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市陽光台２丁目３１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,103 円／平米 37万613 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,363 円／平米 38万4,696 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,713 円／平米 38万5,853 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	つくみＧＹ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市陽光台２丁目３１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,125 円／平米 38万3,909 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,125 円／平米 38万3,909 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,237 円／平米 40万4,116 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	つくみＧＹ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市陽光台２丁目３１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,155 円／平米 35万7,560 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,670 円／平米 35万9,263 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,069 円／平米 40万6,866 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
特別な事情