路線価 (2023) 茨城県つくばみらい市陽光台1-12-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 つくばみらい市茨城県つくばみらい市陽光台１丁目１２番１３
価格時点	2023 年
駅名	みらい平駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,120万 円 (273 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万9,206 円 1平米 15万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	4,120万 円 (273 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 49万9,206 円／坪 1平米 15万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、つくばエクスプレス沿線を中心に県南県西全域の商業地域一円と判定した。主たる需要者は県内外の事業法人及び不動産事業者等である。駅前立地という希少性及び背後住宅地域の市況が好調であることから、顕在化した不動産取引は極めて少ないものの潜在的な需要は今後も底堅いと思料する。土地取引自体が少なく画地規模も様々であることから需要の中心となる価格帯（総額）を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、ＴＸ線及び県内全域のＪＲ常磐線沿線の駅前商業地域一帯と判定した。主たる需要者は県内外の事業法人及び投資目的の不動産事業者等である。コロナ禍による不透明感もあり取引件数は少ないが、商業背後地人口の増加が増加していることから、需要は比較的底堅い。取引規模や単価に開差が大きく、中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域の特性及び市況から豊富な事例収集が困難であり広域的な取引事例も採用したが、概ね対象標準地の市場性を反映した価格が試算された。また近隣地域は商業地域であるが元本価値に相応した賃料が授受できないこと、及び、賃貸収入を見込んだ不動産取得需要が少ないことから収益価格は流動的と思料する。よって本件では比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 駅前商業地の取引事例は少ないが、事例を同一需給圏内全域から広く収集・選択し採用した。採用した取引事例には地域要因格差の大きい事例もあるが、地域実態等に即して適正に補正し得た。他方、収益価格については規範性のある賃貸事例を収集し得たものの、投資目的の取引が少なく地域性を反映した利回り等の資料が収集困難であった。したがって、本件鑑定評価に当たっては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	みらい平駅北方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	82.6 坪 (273 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	駅前に事務所ビル、マンション等が立ち並ぶ地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	つくばみらい市茨城県つくばみらい市陽光台１丁目１２番１３
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	100 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	18.5 m
奥行き	15 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	みらい平駅前広場接面
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)つくばエクスプレスみらい平駅前広場の商業地域であり、希少性及び背後地住宅地域の熟成を背景に商業地としての相対的地位の向上が今後も見込まれる。 (2)ＴＸみらい平駅前広場の商業地域であり、背後地住民の増加を基礎として繁華性向上の趨勢を辿ると予測する。直近においてコロナ禍の影響によりやや出店意欲が低調である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 52万2,348 円 1平米 15万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 52万5,654 円 1平米 15万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 52万2,348円 1平米 15万8,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 52万5,654円 1平米 15万9,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)みらい平地区の市況は活況であり、その外縁部の需要も安定しつつある。その他の地域は全般的に弱含みの市況にある。 (2)商業背後地人口の増加に伴い、駅前商業地域は熟成度が増しており、今後も概ね堅調に推移すると予測する。
地域要因
(1)みらい平駅近接の希少性の高い商業地域であり、背後住宅地域の熟成も進み需要は安定している。 (2)みらい平駅近接の商業地域であり、繁華性の程度は上昇傾向にあったが、直近においてコロナ禍の影響でやや不透明感がある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	つくみＧＹ調４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市陽光台１丁目１２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,103 円／平米 37万613 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,363 円／平米 38万4,696 円／坪
標準価格 平米 坪	15万146 円／平米 49万6,383 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	つくみＧＹ公４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市陽光台１丁目１２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万1,500 円／平米 60万39 円／坪
推定価格 平米 坪	18万3,245 円／平米 60万5,808 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,379 円／平米 52万3,601 円／坪
査定価格 平米 坪	16万3,000 円／平米 53万8,878 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	9 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	つくみＭＪ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市陽光台１丁目１２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,527 円／平米 37万2,014 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,179 円／平米 35万7,640 円／坪
標準価格 平米 坪	15万667 円／平米 49万8,105 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	取手ＭＪ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	取手市
地域	茨城県つくばみらい市陽光台１丁目１２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万4,987 円／平米 44万6,267 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,038 円／平米 41万6,682 円／坪
標準価格 平米 坪	15万2,036 円／平米 50万2,631 円／坪
査定価格 平米 坪	15万7,000 円／平米 51万9,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	つくば（Ｒ５公示）Ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくばみらい市陽光台１丁目１２番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,754 円／平米 70万59 円／坪
推定価格 平米 坪	21万4,270 円／平米 70万8,377 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,931 円／平米 51万2,202 円／坪
査定価格 平米 坪	16万 円／平米 52万8,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情