路線価 (2023) 茨城県つくばみらい市古川字前田耕地319-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 つくばみらい市茨城県つくばみらい市古川字前田耕地３１９番１外
価格時点	2023 年
駅名	みらい平駅 から 2300m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,280万 円 (1230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万1,161 円 1平米 1万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,290万 円 (1230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万1,492 円／坪 1平米 1万8,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は茨城県・県南及び県西地区に存する市街化調整区域内の路線商業地域一円。需要者は地元事業経営者のほか、広域的に沿道型施設を展開する事業法人等が想定される。みらい平駅周辺の商業地や絹の台地区の商業地と比較して、郊外部の旧来からの商業地は集客力に乏しく、新規出店意欲が減退している。商業地のため画地規模・単価も区々であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難であり、今後も同様の状況が続くものと思料される。 (2) 同一需給圏は、県央部以南の地域で、幹線道路沿い等に形成される商業地域一帯と判断した。需要者はコンビニエンスストア等全国規模の商業資本が中心と思われるが、地元商業資本も考えられる。調区内に存する土地に対する需要は弱く取引件数も少ないものの、近隣地域では地域要因の変動も予想されている。需要の中心となる価格帯は、地元精通者の意見や背後住宅地価格との価格差等を考慮すると、坪当たり６～７万円程度と推定され、概ね横ばい傾向である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は県道沿いの路線商業地であるが、賃貸市場が未成熟な地域であるため賃貸物件の想定は非現実的と判断し、収益還元法の適用は断念した。比準価格は代替・競争関係を有する複数の同種取引事例から商業地としての各要因に着目し適切に試算が行われており、その信頼性の程度が高いと判断される。よって、代表標準地との検討を踏まえ、商業地としての市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 調区内の幹線道路沿いに位置する商業地域である。比準価格の試算では、事例選択要件を充足する適正な事例を採用し求めており、客観性が高い。したがって、比準価格は客観的で妥当性を有する価格であると判断した。一方、各種行政上の法規制により自己利用が原則であるため、賃貸を前提とする収益価格は馴染まないと判断した。よって比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意し、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	みらい平駅　南西方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	372.1 坪 (1230 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種店舗の外、農家住宅も見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	つくばみらい市茨城県つくばみらい市古川字前田耕地３１９番１外
標準地の範囲
東	0 m
西	500 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	40 m
面積	1200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は県道沿いに低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、収益性の低下等により、需要は減退している。今後は地価の下落率は縮小しつつも、概ね下落傾向で推移していくものと予測される。 (2)県道が交差する地域ではあるが、通過交通が主であるため繁華性に欠ける。一方、付近にスマートＩＣの設置が決まり、用地買収も進んでいる。令和６年度の供用開始後は地域要因が大きく変動する可能性がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万1,161 円 1平米 1万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万1,492 円 1平米 1万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万1,161円 1平米 1万8,500円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 6万1,492円 1平米 1万8,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万1,492円 1平米 1万8,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 6万1,492円 1平米 1万8,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)つくばみらい市の人口は増加傾向。みらい平駅周辺の出店意欲が依然として高い。郊外部の旧来からの商業地は弱含み傾向にある。 (2)令和４年１０月１日現在、人口は５年間で０．５％増加しており、高齢化率は２７．４％であった。県の高齢化率３０．６％と比べ低い水準である。
地域要因
(1)自動車交通量は比較的多い幹線道路沿いの商業地域であるが、商業繁華性は低く、需要も限定的で、地価は弱含みで推移している。 (2)隣接地区で行われるスマートＩＣ設置事業が本格化し、用地買収も完了している。完成後は地域要因が変化するものと思量する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)県道２本が交差する角地であるため、中間画地と比較すると、優位な競争力を有している。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	つくみＧＹ調４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市古川字前田耕地３１９番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,529 円／平米 4万8,033 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,471 円／平米 4万7,841 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,768 円／平米 5万5,435 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,100 円／平米 5万6,533 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	つくみＧＹ調３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市古川字前田耕地３１９番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,000 円／平米 4万2,978 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,363 円／平米 4万872 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,075 円／平米 5万9,756 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	南西
側道幅員2	7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	つくみＧＹ調３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県つくばみらい市古川字前田耕地３１９番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,617 円／平米 7万8,078 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,462 円／平米 8万7,483 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,106 円／平米 6万3,164 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	32.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	守谷ＳＫ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県つくばみらい市古川字前田耕地３１９番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,752 円／平米 8万1,830 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,701 円／平米 8万8,274 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,529 円／平米 6万1,257 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,900 円／平米 6万2,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情