路線価 (2023) 茨城県小美玉市野田字インヤ19-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 小美玉市茨城県小美玉市野田字インヤ１９番２
価格時点	2023 年
駅名	高浜駅 から 9300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	341万 円 (328 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万4,382 円 1平米 1万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	338万 円 (328 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万4,052 円／坪 1平米 1万300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小美玉市及び隣接市を含む住宅地域である。農家集落地域の性格も有するため需要者は地元居住者やその縁故者など地縁性を有する一次取得者が中心である。需要の旺盛な地域ではないが、各種店舗や学校が近くにあり、空港関連の道路整備等から一定の利便性を有しており地価は安定的である。需要の中心価格帯は、土地は総額３００万円～５００万円程度、新築の戸建住宅で２，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は小美玉市を中心とする農家集落地域及び価格水準のやや低位な混在住宅地域等である。需要者は地縁関係者が中心であり、外部からの転入は少ない。また、新規の供給も少ない。地価は十分に下がってきているが、茨城空港周辺地域の整備に伴う利便性の向上はやや停滞気味であり、需要の回復には至っていない。取引が少なく、個別性が強いため、需要の中心となる総額の価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅や農家住宅が混在する住宅地域であり賃貸市場が未成熟で、賃貸よりも自用目的の取引が支配的であるため収益還元法の適用を見送った。比準価格は現実に生起した取引事例を採用し、適正な補修正と要因比較及び規範性に応じた関連づけを行って求めており、市場性を反映した実証的な価格である。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、地域特性の類似する複数の事例から求められた。他方、収益価格については、近隣地域にはアパート等の収益物件はなく、賃貸市場は未成熟であるため、試算を行わなかった。主たる市場参加者は市場性を重視して行動し、自用目的で取引を行う。したがって、資料に信頼性があり、市場参加者の行動原理を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高浜駅北東方
距離	9300 m
土地の状態
土地面積	99.2 坪 (328 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の中に店舗も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小美玉市茨城県小美玉市野田字インヤ１９番２
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	17 m
面積	310 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いを中心に形成された旧来からの住宅地域であり、当面現状にて推移していくものと予測する。 (2)農家集落地域として、今後も現状程度の住環境を維持するものと予測する。地縁関係者の需要が中心となるが、人口減少等により需要自体が弱まっているため、地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万4,382 円 1平米 1万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万4,052 円 1平米 1万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万4,382円 1平米 1万400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 3万4,382円 1平米 1万400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 3万4,382円 1平米 1万400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口は減少傾向、高齢化率上昇継続で県平均より大きい。利便性や住環境等条件の良好な住宅地の地価は概ね横ばい、その他はやや下落傾向。 (2)県平均より人口減少率はやや大きいが、高齢化率は同程度である。新設着工戸数は減少傾向である。
地域要因
(1)県道沿いの既成住宅地域で、周辺での店舗立地、空港関連道路整備も落ち着き需要は安定的。 (2)市の中央部の農家集落地域である。小中学校、店舗も近く、生活利便性が比較的高い地域であるが、野田地区の人口及び世帯数は減少傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	小美玉（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	小美玉市
地域	茨城県小美玉市野田字インヤ１９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,859 円／平米 2万2,676 円／坪
推定価格 平米 坪	8,465 円／平米 2万7,985 円／坪
標準価格 平米 坪	9,912 円／平米 3万2,769 円／坪
査定価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	小美玉（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	小美玉市
地域	茨城県小美玉市野田字インヤ１９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,617 円／平米 3万1,794 円／坪
推定価格 平米 坪	9,598 円／平米 3万1,731 円／坪
標準価格 平米 坪	1万309 円／平米 3万4,082 円／坪
査定価格 平米 坪	1万400 円／平米 3万4,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	小美玉（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	小美玉市
地域	茨城県小美玉市野田字インヤ１９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万282 円／平米 3万3,992 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,379 円／平米 3万7,619 円／坪
標準価格 平米 坪	1万847 円／平米 3万5,860 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,000 円／平米 3万6,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	小美玉（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	小美玉市
地域	茨城県小美玉市野田字インヤ１９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,107 円／平米 2万190 円／坪
推定価格 平米 坪	6,729 円／平米 2万2,246 円／坪
標準価格 平米 坪	1万273 円／平米 3万3,963 円／坪
査定価格 平米 坪	1万400 円／平米 3万4,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	行方（Ｒ４調査） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	行方市
地域	茨城県小美玉市野田字インヤ１９番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,695 円／平米 2万5,440 円／坪
推定価格 平米 坪	7,399 円／平米 2万4,461 円／坪
標準価格 平米 坪	1万163 円／平米 3万3,599 円／坪
査定価格 平米 坪	1万300 円／平米 3万4,052 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情