路線価 (2023) 茨城県小美玉市中延字稲子田128-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 小美玉市茨城県小美玉市中延字稲子田１２８番２
価格時点	2023 年
駅名	高浜駅 から 6000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,810万 円 (1194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,691 円 1平米 2万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,810万 円 (1194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,691 円／坪 1平米 2万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小美玉市及び周辺市の商業地域である。需要者は地元の事業者やチェーン店舗を展開する法人が中心。旧小川町中心部の商業地域として熟成しているが、背後人口が伸び悩む中、他地域等との競争もあり、商業地需要は弱含んでいる。取引される総額については業種・業態により、取引される画地規模はまちまちであることから、需要の中心となる価格帯は見出しがたい。 (2) 同一需給圏は小美玉市を中心とする商業地域。需要者は同一需給圏の店舗・事務所経営者、飲食店・小売店等を広域的に展開する法人である。小美玉市内において大規模店舗、金融機関等が集積しているため繁華性は比較的高く、潜在的な需要は認められるが、取引は少ない。取引件数が少なく、画地規模によるバラツキも大きいため、需要の中心となる総額の価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市内及び隣接市の商業地の取引事例を採用し、地域格差等のやや拡大したものも存するが、妥当な範囲内で広域的な分析もなし得ており、現在の市場動向を反映し実証的で信頼性は高い。一方、地域内は自用の店舗等が多く、賃貸市場の成熟の程度が低く収益価格の信頼性は相対的に低い。したがって、市場の実態をより反映した比準価格を重視しつつ収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、規範性の高い事例を重視して求められており、信頼性が認められる。他方、近隣地域では、事業者向けの賃貸市場は未成熟であり、地域特性を反映した利回り等の資料を十分に収集することはできなかった。また、主たる市場参加者は、自己使用目的である。したがって、資料の信頼性があり、市場参加者の行動原理を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高浜駅北東方
距離	6000 m
土地の状態
土地面積	361.2 坪 (1194 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	スーパー、銀行等が見られる県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小美玉市茨城県小美玉市中延字稲子田１２８番２
標準地の範囲
東	90 m
西	50 m
南	35 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	38 m
奥行き	32 m
面積	1200 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、金融機関等の集積する県道沿いの商業地域として熟成しており、当面現状をもって推移するものと予測する。 (2)路線商業地域として、当面は現状程度の繁華性を維持するものと予測する。地域の中心的な商業地であり、地価は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万666 円 1平米 2万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万666 円 1平米 2万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万666円 1平米 2万4,400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万666円 1平米 2万4,400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)小美玉市の人口は減少傾向、高齢化率上昇継続で県平均より大きい。市内での商業地需要は低迷しており取引も少ない。 (2)県平均より人口減少率はやや大きいが、高齢化率は同程度である。市場が縮小見込みのため商業地の需要はやや弱い状態が継続中である。
地域要因
(1)小川地区中心部の商業地域で、各種店舗等が見られ一定の繁華性を有するが地域間の競争もあり地価は弱含み。 (2)旧小川町地区の県道沿いの商業地域。大規模店舗、金融機関等が集積する中心的な商業地域であることに特段の変動はない
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	小美玉（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	小美玉市
地域	茨城県小美玉市中延字稲子田１２８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,049 円／平米 5万3,058 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,144 円／平米 5万9,984 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,686 円／平米 8万1,612 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,700 円／平米 8万1,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	小美玉（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	小美玉市
地域	茨城県小美玉市中延字稲子田１２８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,284 円／平米 5万529 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,040 円／平米 5万3,028 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,976 円／平米 7万9,265 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	石岡（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県小美玉市中延字稲子田１２８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,923 円／平米 8万2,395 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,231 円／平米 10万9,862 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,874 円／平米 8万2,233 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,900 円／平米 8万2,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	石岡（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県小美玉市中延字稲子田１２８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,140 円／平米 7万3,195 円／坪
推定価格 平米 坪	3万707 円／平米 10万1,517 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,198 円／平米 7万9,999 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情