路線価 (2023) 茨城県小美玉市羽鳥字東平2673-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 小美玉市茨城県小美玉市羽鳥字東平２６７３番５
価格時点	2023 年
駅名	羽鳥駅 から 0m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (390 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万6,866 円 1平米 2万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,140万 円 (390 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万6,866 円／坪 1平米 2万9,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、ＪＲ常磐線で、概ね小美玉市の圏域である。需要者の中心は商業従事者が殆どを占める。羽鳥駅に近接する商業地として既に熟成しているが、収益性はやや低いものと思料される。土地は取引も若干は存するものの、精通者の意見によると、地積にもよるが総額で１０００～１５００万円前後が需給の中心であると推定されるが、詳細の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は小美玉市及び周辺市の商業地域のほか商住混在地域を含む。需要者は圏内の個人事業者や中小規模の法人が中心である。人口減少が進むなか、大型店等への顧客流出が継続し、繁華性は低下しており商業地の需要は低迷している。商業地の取引が少ないうえに、取引価格や画地規模は個別性が強くまちまちで、総額面での需要の中心価格帯については見出し難い状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　羽鳥駅前の商業地で、需要者は従来の商業従事者を中心とし、金融機関、地元事業所・店舗が存し、背後地も相応に充実している。採用した取引事例は個別の要因格差があるものの適正に補正されており、一方還元利回り等の指標についても規範性を有すると考えられるため、比準価格と収益価格を相互に重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 採用した取引事例は、市内ほか周辺市の事例も含むが、要因比較等妥当な範囲内で広域的な分析もなし得ており、市場性を反映した比準価格は実証的で信頼性は高い。他方自用物件が多い当地域の賃貸市場の成熟の程度を勘案すると収益性を十分に反映し取引されるとは言い難く、収益価格の信頼性についてはなお検討の余地がある。以上から、本件では比準価格を重視しつつ収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	羽鳥駅の西方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	118 坪 (390 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小美玉市茨城県小美玉市羽鳥字東平２６７３番５
標準地の範囲
東	0 m
西	250 m
南	150 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	25 m
面積	400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	６．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、古くからの商業地域であり、駅前に存するも郊外型大型小売店等に客足が流出し、収益性が低下し地価も下落基調となっている。 (2)小規模小売店等の建ち並ぶ駅に近い既成商業地域で、顧客は大型店等に流出し、繁華性は低下傾向で地価は弱含み。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万4,800 円 1平米 3万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万1,825 円 1平米 3万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万4,800円 1平米 3万1,700円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 9万7,196円 1平米 2万9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万1,825円 1平米 3万800円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 9万7,196円 1平米 2万9,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルスの経済や地価に与える影響は限定的で、土地取引件数は少なく、市内地価は総じて横這ないし大半は下落基調である。 (2)小美玉市の人口は減少傾向、高齢化率上昇継続で県平均より大きい。市内での商業地需要は低迷しており取引も少ない。
地域要因
(1)羽鳥駅至近の商業地であるが、客足の流動性は極めて弱く、依然弱含みで推移している。 (2)羽鳥駅前の商業地域で、繁華性は低く商業地需要は少ない。地価は弱含みで推移。
個別的要因	(1)駅前の周辺街路が整備された。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	小美玉（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	小美玉市
地域	茨城県小美玉市羽鳥字東平２６７３番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,284 円／平米 5万529 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,040 円／平米 5万3,028 円／坪
標準価格 平米 坪	3万150 円／平米 9万9,676 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,700 円／平米 10万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	石岡（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県小美玉市羽鳥字東平２６７３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,140 円／平米 7万3,195 円／坪
推定価格 平米 坪	3万707 円／平米 10万1,517 円／坪
標準価格 平米 坪	3万830 円／平米 10万1,924 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,400 円／平米 10万7,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	石岡（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	石岡市
地域	茨城県小美玉市羽鳥字東平２６７３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,923 円／平米 8万2,395 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,231 円／平米 10万9,862 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,356 円／平米 9万7,051 円／坪
査定価格 平米 坪	3万800 円／平米 10万1,825 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	小美玉（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	小美玉市
地域	茨城県小美玉市羽鳥字東平２６７３番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,049 円／平米 5万3,058 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,144 円／平米 5万9,984 円／坪
標準価格 平米 坪	3万90 円／平米 9万9,478 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,600 円／平米 10万4,470 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情