路線価 (2023) 茨城県東茨城郡茨城町大字長岡字大連寺3318-116 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 東茨城郡茨城町茨城県東茨城郡茨城町大字長岡字大連寺３３１８番１１６
価格時点	2023 年
駅名	水戸駅 から 8800m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	482万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,691 円 1平米 2万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	482万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,691 円／坪 1平米 2万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は茨城町及び周辺市の概ね普通住宅地域の圏域。需要者の中心は町内及び水戸市南部の賃貸住宅住まいの一次取得者及び地縁者である。水戸市南部の住宅地に比べ需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、土地７０坪前後で５００～６００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は茨城町及び水戸市南部に存する住宅地域である。需要者の中心は３０～４０代の地元企業に勤める一次取得者層が中心である。町内における生産年齢人口の減少に加えて、水戸市郊外における分譲宅地との競合による需要者の流出もあり、地価は下落しているが、底値感もあり下落率は小幅で推移している。需要の中心価格帯は、土地は２００㎡程度で５００万円前後、新築戸建住宅は２，０００万～２，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 郊外部の戸建住宅中心の住宅地域内に存し、自己使用目的の取引が支配的で、地積、公法上規制等から経済合理性ある賃貸住宅の想定が困難なため収益還元法は非適用とした。採用した取引事例は、適正に補修正及び要因比較され、近時市場性を反映し実証性がある。本件では代表標準地との検討を踏まえ、信頼性ある取引事例を重視し市場実態をより反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は農家住宅の多い住宅地で生活利便性が劣り、賃貸需要が乏しい地域であるため、収益還元法は採用しなかった。取引事例は代替性のある事例を複数採用しており比準価格の精度は高い。よって、市場の実態を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水戸駅南西方
距離	8800 m
土地の状態
土地面積	62 坪 (205 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか農家住宅等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東茨城郡茨城町茨城県東茨城郡茨城町大字長岡字大連寺３３１８番１１６
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	200 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15.5 m
奥行き	13 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)水戸市行政境に近い既成の住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面の間、現状維持で推移するものと予測する。 (2)不動産のあり方に大きな影響を及ぼす要因は特に見当たらない。標準的使用は今後も現状を維持し、地価は水戸市郊外部の宅地との競合の影響から下落傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万7,691 円 1平米 2万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万7,691 円 1平米 2万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、高齢化率も高い。原材料価格の上昇。コロナ禍による観光客減少。町外からの需要は、脆弱である。 (2)茨城町内の住宅地の需要は総じて弱含みにある。
地域要因
(1)特段の変動はない。既成住宅地で水戸市南部の新興分譲地に比べ市場競争力で劣る。 (2)茨城町北部に位置し、国道６号や商業施設に近く利便性は高いが、水戸市南部の新規分譲地との競合もあり、地価は小幅ながら下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	茨城０３４３３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	東茨城郡茨城町
地域	茨城県東茨城郡茨城町大字長岡字大連寺３３１８番１１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,497 円／平米 8万4,293 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,516 円／平米 8万1,050 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,998 円／平米 7万6,031 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,500 円／平米 7万7,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	茨城０３４３３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	東茨城郡茨城町
地域	茨城県東茨城郡茨城町大字長岡字大連寺３３１８番１１６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,560 円／平米 4万1,523 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,065 円／平米 3万9,887 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,594 円／平米 7万4,696 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,000 円／平米 7万6,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	茨城０６４１８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	東茨城郡茨城町
地域	茨城県東茨城郡茨城町大字長岡字大連寺３３１８番１１６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,581 円／平米 4万4,899 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,030 円／平米 4万9,689 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,947 円／平米 7万5,863 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	茨城０３４３３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	東茨城郡茨城町
地域	茨城県東茨城郡茨城町大字長岡字大連寺３３１８番１１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,585 円／平米 8万4,584 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,332 円／平米 8万3,748 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,499 円／平米 7万7,688 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情