路線価 (2023) 茨城県東茨城郡茨城町大字小鶴字宿1765 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 東茨城郡茨城町茨城県東茨城郡茨城町大字小鶴字宿１７６５番
価格時点	2023 年
駅名	水戸駅 から 11000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	769万 円 (348 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万3,063 円 1平米 2万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	769万 円 (348 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万3,063 円／坪 1平米 2万2,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、茨城町の既成市街地の全域に及ぶ。主な需要者は茨城町に地縁関係のある３０～４０代の一次取得者であり、隣接の鉾田市や小美玉市、笠間市などからの転入も僅かながら見受けられる。茨城町の住宅地需要は新興の桜の郷地区や北部水戸市寄りの台地上の住宅団地に集中し、既成住宅地域への需要は極めて少ないが、その価格帯は３００㎡～４００㎡の土地で７００万円～９００万円程度、新築戸建物件で２，５００万円前後が需要の中心となっている。 (2) 旧道沿いの既成の住宅地域で、同一需給圏は茨城町の市街化区域内住宅地及び周辺市の概ね普通住宅地域の圏域。需要者の中心は町内及び水戸市南部の賃貸住宅住まいの一次取得者及び地縁者である。地縁的選好性があり取得需要は脆弱である。需要の中心となる価格帯は、土地１００坪前後で７００万～８００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、茨城町の長岡地区や奥谷地区などの既成住宅地域に存する信頼性の高い４つの取引事例を採用して算定した価格である。適切な資料から算定した価格であり、重視すべき試算価格と解した。一方、収益価格は、アパート等が散在される程度の賃貸市場の未熟な地域地域であるため、適切な賃料水準を把握し難く、結果的に収益価格は極めて低位の水準となった。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 戸建住宅を中心にアパート、個人事業所等もみられるが自用目的の取引を主とし、収益性よりも居住快適性を指向する住宅地域であるため、収益価格はやや低位に試算された。本件では信頼性ある取引事例を採用し市場実態をより反映する比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	水戸駅南西方
距離	11000 m
土地の状態
土地面積	105.3 坪 (348 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東茨城郡茨城町茨城県東茨城郡茨城町大字小鶴字宿１７６５番
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	18.5 m
面積	350 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北７．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道６号線の旧道沿いに形成された古くからの集落地域であり、以前は小売店なども介在していたが、年々店舗の閉鎖が進み、住宅地化が顕著となっている。需要も冷え込み、今後も地価は下落傾向を続けるものと予測。 (2)旧道沿いの既成の住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面の間、現状維持で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万3,063 円 1平米 2万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万3,063 円 1平米 2万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万3,063円 1平米 2万2,100円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 7万3,724円 1平米 2万2,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万3,063円 1平米 2万2,100円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 7万3,724円 1平米 2万2,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向が続いている。住宅地需要は桜の郷地区中心に散見され、既成市街地では需要は限定的、地価は継続的に下落している。 (2)人口減少、高齢化率も高い。エネルギー、原材料価格等物価上昇、町外からの住宅地需要は、脆弱である。
地域要因
(1)県道を中心に形成された古くからの住宅地域である。以前は小売店舗など散見されたが現在は撤退している。地価は長期にわたって下落傾向。 (2)特段の変動はない。既成住宅地で水戸市寄り新興分譲地に比べ市場競争力で劣る。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	茨城０３４３３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	東茨城郡茨城町
地域	茨城県東茨城郡茨城町大字小鶴字宿１７６５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,500 円／平米 7万1,079 円／坪
推定価格 平米 坪	2万252 円／平米 6万6,953 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,231 円／平米 7万3,496 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	茨城０３６３４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	東茨城郡茨城町
地域	茨城県東茨城郡茨城町大字小鶴字宿１７６５番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,707 円／平米 5万1,927 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,291 円／平米 5万552 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,065 円／平米 7万2,947 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,300 円／平米 7万3,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	茨城０３４３３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	東茨城郡茨城町
地域	茨城県東茨城郡茨城町大字小鶴字宿１７６５番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,560 円／平米 4万1,523 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,065 円／平米 3万9,887 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,392 円／平米 7万722 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,600 円／平米 7万1,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	茨城０３４３３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	東茨城郡茨城町
地域	茨城県東茨城郡茨城町大字小鶴字宿１７６５番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,237 円／平米 7万6,822 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,237 円／平米 7万6,822 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,430 円／平米 7万4,154 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,700 円／平米 7万5,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情