路線価 (2023) 茨城県東茨城郡茨城町大字長岡字下宿145-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 東茨城郡茨城町茨城県東茨城郡茨城町大字長岡字下宿１４５番１
価格時点	2023 年
駅名	水戸駅 から 8500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (498 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,022 円 1平米 2万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (498 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,352 円／坪 1平米 2万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、茨城町の北部台地上の住宅地域、或いは水戸市南部の住宅地域である。主な需要者は地縁関係のある３０～４０代の一次取得者が中心であり、隣接市町からの転入も僅かに見られる。水戸市南部のエリア指定区域に分譲地の供給が多くなったことから、茨城町北部の需要が吸収されている状況にあるが、価格帯は５００㎡程度の土地で１，１００～１，３００万円、新築戸建物件で２，５００～２，８００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、茨城町の北部の住宅地域や水戸市南部の住宅地域である。需要者は、地縁性を有する３０～４０代の一時取得者が中心である。水戸市南部のエリア指定区域に分譲地の供給が多くなったことから、茨城県北部の需要が吸収され、地域状況はやや衰退傾向にある。価格帯は、５００㎡程度の土地で１，１００～１，３００万円、新築の戸建物件で２，５００～２，８００万円程度が中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、茨城町の既存の住宅地域に存する多数の取引事例の中から比準に適した４つの取引事例を採用して算定した価格であり、市場性を反映した適切な比準価格を求め得たものと解することができる。一方の収益価格は、経済合理性に即した妥当な賃料水準が形成されていないことから、その試算値もかなりの低位水準となった。従って、比準価格を重視し、代表標準地との価格を均衡にも配慮して、標準地の鑑定評価額を１㎡当り２３，６００円と決定した。 (2) 比準価格は茨城町の北部、或いは北西部に位置する住宅地域内の取引事例、比較に適して信頼性も高い５事例を採用して算定した価格であり、市場性を反映した積雪な比準価格を求め得たものと思慮される。一方、収益物件は、経済合理性に即した妥当な賃料水準が形成されているとは言い難く、試算値はかなり低位の水準が算定された。快適性を重視する住宅地域であることを鑑み、比準価格を重視して、代表標準地の価格を勘定し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	水戸駅南西方
距離	8500 m
土地の状態
土地面積	150.6 坪 (498 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、店舗等が混在する県道沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東茨城郡茨城町茨城県東茨城郡茨城町大字長岡字下宿１４５番１
標準地の範囲
東	30 m
西	560 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	31 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北７．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)茨城町の北部、国道６号線の旧道沿いに形成された既存の住宅地域である。連絡性に優れ、閑静な環境も保たれているが、水戸市南部のエリア指定区域と競合して選好性に弱く、地価は僅かな下落傾向を続けるものと予測。 (2)国道６号の街道沿いに形成された既存の住宅地域である。国道バイパスとの連絡性に優れ、また大型ＳＣにも接近するが、水戸市南部のエリア指定区域と競合して選好性に弱く、地価は下落傾向を継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万8,022 円 1平米 2万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万8,352 円 1平米 2万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 7万8,683円 1平米 2万3,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万8,352円 1平米 2万3,700円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 7万8,683円 1平米 2万3,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向が続いている。住宅地需要は桜の郷地区中心に散見され、既成市街地では需要は限定的、地価は継続的に下落している。 (2)茨城町内の住宅地の需要は総じて弱含みにある。
地域要因
(1)茨城町北部、利便性の比較的良好な地域であるが、集落地域的な様相が強いため需要は少なく、地価は下落傾向にある。 (2)利便性の比較的良好な地域であるが、集落地域的な様相が強く、需要は少ない。水戸市のエリア指定区域と競合で地価は下落傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	茨城０３６３４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	東茨城郡茨城町
地域	茨城県東茨城郡茨城町大字長岡字下宿１４５番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,707 円／平米 5万1,927 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,291 円／平米 5万552 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,063 円／平米 7万6,246 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	茨城０３４３３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	東茨城郡茨城町
地域	茨城県東茨城郡茨城町大字長岡字下宿１４５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,497 円／平米 8万4,293 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,516 円／平米 8万1,050 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,618 円／平米 7万8,081 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	茨城０３４３３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	東茨城郡茨城町
地域	茨城県東茨城郡茨城町大字長岡字下宿１４５番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,237 円／平米 7万6,822 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,237 円／平米 7万6,822 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,495 円／平米 7万7,674 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	茨城０３４３３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	東茨城郡茨城町
地域	茨城県東茨城郡茨城町大字長岡字下宿１４５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,500 円／平米 7万1,079 円／坪
推定価格 平米 坪	2万252 円／平米 6万6,953 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,225 円／平米 7万6,782 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,500 円／平米 7万7,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情