路線価 (2023) 茨城県東茨城郡茨城町大字神谷字高房336-3外 坪・平米
2023
路 線 価
茨城県 東茨城郡茨城町
茨城県東茨城郡茨城町大字神谷字高房３３６番３外
(茨城)
- 周辺状況： 住宅地 (農家住宅等の中に農地等が見られる住宅地域)
- 水戸駅 から 15000m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.2 倍
倍率方式
倍率方式
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
茨城県
東茨城郡茨城町茨城県東茨城郡茨城町大字神谷字高房３３６番３外
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| 価格時点 | 2023 年
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| 駅名 | 水戸駅 から 15000m |
| 路線価 | |
| 倍率方式 | 1.2 倍倍率方式とは倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月07日
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| 調査実施日 | 2022年12月20日
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| 鑑定評価額 総額 |
399万 円
(628 平米)
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| 鑑定評価額 単価 |
1坪 2万993 円
1平米 6,350 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月10日
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| 調査実施日 | 2022年12月08日
|
| 鑑定評価額 総額 |
399万 円
(628 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 2万993 円／坪
1平米 6,350 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 市場の特性 | |
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(1) 同一需給圏は、茨城町の外延部、市街化調整区域に指定された集落などの住宅地域である。需要者の中心は、地縁関係があり、且つ建築許可を受け得る者、近隣居住者などに限定されることから、転入者は極めて少ない。小学校や幼稚園などが移転してきたことによって利便性は向上しているが、土地取引自体が少ない地域であり、その価格帯を見出すことは極めて難しい。６００㎡程度の土地で凡そ４００～５００万円程度が中心となっているものと概測された。 (2) 同一需給圏は郊外に存する農家集落地域の圏域。需要者の中心は従来からの居住者並びに地元出身者等である。近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅等が点在する集落部で地域要因の変動も少ない。住民高齢化も進み、従来から取引自体が少なく、需要の中心となる明確な価格帯は把握困難である。 |
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| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
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(1) 比準価格は、市街化調整区域に指定された集落地域に存する信頼性の高い４つの取引事例を採用して試算した価格である。いずれも地価水準、地域要因の類似した地域に存する取引事例であり、これらより求めた比準価格には説得力が認められる。一方、収益価格は、近隣地域が農家住宅などを主とした集落地域にあって収益物件などは皆無であるため適切な収益価格を算定することは困難であった。比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 戸建住宅中心の既成の農家集落地域内に存し、賃貸市場が未熟成で公法上規制等から経済合理性ある賃貸住宅の想定が困難なため、収益還元法は非適用とした。採用した取引事例は、特別な取引事情もなく適正に補正され、近時市場性を反映し実証性がある。本件では代表標準地との検討を踏まえ、信頼性ある取引事例を採用し市場実態を反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 |
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| 交通 | |
| 交通施設 | 水戸駅南西方
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| 距離 | 15000 m
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| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
190 坪
(628 平米)
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| 私道分面積 | 0 平米
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| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 長方形 |
| 間口 | 3 m
|
| 奥行 | 1 m
|
| 現況 | 住宅
|
| 構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 2F
|
| 地下階数 | B0
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| 周辺の利用状況 | 農家住宅等の中に農地等が見られる住宅地域
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| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 南 |
| 道路幅員 | 6 m
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| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 |
町道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道等接面状況 | 記載無し |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 有 |
| ガス | 無 |
| 下水道 | 無 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化調整区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 |
|
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
東茨城郡茨城町茨城県東茨城郡茨城町大字神谷字高房３３６番３外
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|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 400 m
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| 西 | 300 m
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| 南 | 200 m
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| 北 | 100 m
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| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 戸建住宅地
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| 画地の形状等 | |
| 間口 | 42 m
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| 奥行き | 15 m
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| 面積 | 630 m2
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| 形状 | 長方形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | 特にない
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| 街路 | ６ｍ町道
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| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化調整区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | その他 |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ |
|
| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
|
(1)茨城町南部の市街化調整区域に位置する小規模集落地域である。周囲の町道改良や幼稚園開園などは見られたが、住宅地需要は極めて少なく、今後も地価は下落傾向を続けるものと予測される。 (2)農家集落地域で、今後も現状のまま推移するものと予測する。大きな地域要因の変動はなく、地価は低位水準で若干の下落傾向が続くものと予測する。 |
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| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 戸建住宅地
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| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 2万993 円
1平米 6,350 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 2万993 円
1平米 6,350 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
|
2023年 |
1坪 2万993円 1平米 6,350円 |
前年から次年への変動率 
-0.8 ％
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2022年 |
1坪 2万1,158円 1平米 6,400円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
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2020年 |
1坪 2万993円 1平米 6,350円 |
|
前年から次年への変動率
-0.8 ％
|
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2019年 |
1坪 2万1,158円 1平米 6,400円 |
| 標準地区分 | 代表標準地 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
|
(1)人口は減少傾向が続いている。住宅地需要は桜の郷地区中心に散見され、既成市街地では需要は限定的、地価は継続的に下落している。 (2)人口減少、高齢化率も高い。エネルギー、原材料価格等物価上昇、町外からの住宅地需要は、脆弱である。 |
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| 地域要因 | |
|
(1)調整区域内の農家集落地域であり、供給が少なく需要は限定的である。発展的な要因も特に認められず、地価は引き続き下落傾向。 (2)特段の変動はない。調区内集落部で取得需要は限定的。 |
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| 個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
茨城０３４３３ 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 茨城県 |
| 市区町村 | 東茨城郡茨城町 |
| 地域 | 茨城県東茨城郡茨城町大字神谷字高房３３６番３外 |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
4,534 円／平米
1万4,989 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
4,516 円／平米
1万4,930 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
6,229 円／平米
2万593 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
6,230 円／平米
2万596 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北 |
| 道路幅員 | 6 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 県道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
茨城０３６３４ 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 茨城県 |
| 市区町村 | 東茨城郡茨城町 |
| 地域 | 茨城県東茨城郡茨城町大字神谷字高房３３６番３外 |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
7,553 円／平米
2万4,970 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
7,530 円／平米
2万4,894 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
6,430 円／平米
2万1,258 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
6,430 円／平米
2万1,258 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 3 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 町道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
茨城０６４１８ 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 茨城県 |
| 市区町村 | 東茨城郡茨城町 |
| 地域 | 茨城県東茨城郡茨城町大字神谷字高房３３６番３外 |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1,703 円／平米
5,630 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
5,007 円／平米
1万6,553 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
6,306 円／平米
2万848 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
6,310 円／平米
2万861 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | ほぼ台形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北西 |
| 道路幅員 | 4.5 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
茨城０８６４５ 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 茨城県 |
| 市区町村 | 東茨城郡茨城町 |
| 地域 | 茨城県東茨城郡茨城町大字神谷字高房３３６番３外 |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
6,996 円／平米
2万3,129 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
6,954 円／平米
2万2,990 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
6,380 円／平米
2万1,092 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
6,380 円／平米
2万1,092 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 台形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南 |
| 道路幅員 | 9 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 町道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 側道 |
| 側道方位1 | 東 |
| 側道幅員1 | 2 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |