路線価 (2023) 茨城県東茨城郡茨城町大字中石崎字才ノ久保877-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 東茨城郡茨城町茨城県東茨城郡茨城町大字中石崎字才ノ久保８７７番１
価格時点	2023 年
駅名	水戸駅 から 10000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	744万 円 (1024 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万4,035 円 1平米 7,270 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	744万 円 (1024 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万4,035 円／坪 1平米 7,270 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、茨城町の外延部、市街化調整区域内の集落地域などである。需要者の中心は、主に地縁関係のある建築許可を受け得る者、近隣居住者であって、外部からの転入者はほとんど見受けられない。県道改良などによる交通接近性の改善が図られているが、土地取引自体が極めて少ない地域であり、その価格帯を見出すことは困難である。強いて挙げれば６００㎡程度の土地で４００～５００万円程度が需要の中心を担っているものと概測される。 (2) 同一需給圏は茨城町の市街化調整区域内の農家住宅地域である。需要者の中心は地縁のある一次取得者層である。人口減少・高齢化の進行を背景に地価下落が継続している。市街化調整区域内のため土地取引は少なく、縁故者間の取引がほとんどであり需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、茨城町の外周部、市街化調整区域に指定された集落地域に存する５つの取引事例を採用して試算した価格である。採用した事例は何れも地価水準の近似した比準に適する事例資料であり、これらより求めた比準価格は妥当性の高い試算価格である。一方、収益価格は、農家住宅などを主とした集落地域にあって適切な収益価格の算定は困難であるため適用しなかった。比準価格をそのまま採用することとし、標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は農家住宅の多い住宅地で生活利便性が劣り、賃貸需要が乏しい地域であるため、収益還元法は採用しなかった。取引事例は代替性のある事例を複数採用しており比準価格の精度は高い。よって、市場の実態を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水戸駅南方
距離	10000 m
土地の状態
土地面積	309.7 坪 (1024 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	営業所等も介在する農家中心の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東茨城郡茨城町茨城県東茨城郡茨城町大字中石崎字才ノ久保８７７番１
標準地の範囲
東	300 m
西	350 m
南	450 m
北	400 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	50 m
面積	1020 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)茨城町の東部、市街化調整区域に指定された小規模な集落地域である。位置的条件に劣り、周囲の道路も整備が遅れているため宅地需要は極めて少ない。地価は引き続き下落傾向を続けるものと予測される地域である。 (2)涸沼北方に位置する農家集落地域であり、不動産のあり方に大きな影響を及ぼす要因は特に見当たらず、標準的使用は今後も現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万4,035 円 1平米 7,270 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万4,035 円 1平米 7,270 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万4,035円 1平米 7,270円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 2万4,134円 1平米 7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万4,035円 1平米 7,270円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 2万4,134円 1平米 7,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向が続いている。住宅地需要は桜の郷地区中心に散見され、既成市街地では需要は限定的、地価は継続的に下落している。 (2)茨城町内の住宅地の需要は総じて弱含みにある。
地域要因
(1)市街化調整区域内の集落地域、需要は限定的である。発展的な要因も特に認められず、地価は下落傾向のまま推移。 (2)当該地域は涸沼以南に存し、需要は相対して弱く、地価は小幅ながら下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	茨城０６４１８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	東茨城郡茨城町
地域	茨城県東茨城郡茨城町大字中石崎字才ノ久保８７７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1,703 円／平米 5,630 円／坪
推定価格 平米 坪	5,007 円／平米 1万6,553 円／坪
標準価格 平米 坪	7,246 円／平米 2万3,955 円／坪
査定価格 平米 坪	7,250 円／平米 2万3,969 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	茨城０６４１８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	東茨城郡茨城町
地域	茨城県東茨城郡茨城町大字中石崎字才ノ久保８７７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,314 円／平米 3万792 円／坪
推定価格 平米 坪	9,095 円／平米 3万68 円／坪
標準価格 平米 坪	7,352 円／平米 2万4,306 円／坪
査定価格 平米 坪	7,350 円／平米 2万4,299 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	茨城０３６３４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	東茨城郡茨城町
地域	茨城県東茨城郡茨城町大字中石崎字才ノ久保８７７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,553 円／平米 2万4,970 円／坪
推定価格 平米 坪	7,530 円／平米 2万4,894 円／坪
標準価格 平米 坪	7,282 円／平米 2万4,074 円／坪
査定価格 平米 坪	7,280 円／平米 2万4,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	茨城０３４３３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	東茨城郡茨城町
地域	茨城県東茨城郡茨城町大字中石崎字才ノ久保８７７番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,534 円／平米 1万4,989 円／坪
推定価格 平米 坪	4,516 円／平米 1万4,930 円／坪
標準価格 平米 坪	7,191 円／平米 2万3,773 円／坪
査定価格 平米 坪	7,190 円／平米 2万3,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情