路線価 (2023) 茨城県東茨城郡茨城町大字駒場字西ノ内182-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 東茨城郡茨城町茨城県東茨城郡茨城町大字駒場字西ノ内１８２番１
価格時点	2023 年
駅名	水戸駅 から 14000m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	410万 円 (342 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,672 円 1平米 1万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	410万 円 (342 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万9,672 円／坪 1平米 1万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、茨城町郊外の農家集落地域、市街化調整区域内の既存の住宅地域である。需要者は、地縁関係のある住宅建築の可能な者、或いは近隣居住者などにほぼ限定され、土地取引は極めて少ない。県道などを中心とする比較的交通条件の良好な地域であるが、最寄り品店舗などは皆無、地域状況も農村集落の域を出ない。主な価格帯を把握することは難しく、画地規模によって総額にもばらつきがあるが、土地価格で４００～５００万円程度が見込まれる。 (2) 同一需給圏は郊外に存する市街化調整区域内の県道沿い農家集落地域の圏域。需要者の中心は従来からの居住者並びに地元出身者等である。近隣地域は幹線県道沿いを中心としてに農家住宅等が点在する集落で地域要因の変動も少ない。住民高齢化も進み、従来から取引自体が少なく、需要の中心となる明確な価格帯は把握困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は茨城町の郊外、集落地域などに存する５つの取引事例を採用して算定した試算価格である。補正率、格差率等は何れも適切な数値であり、市場性を反映した妥当な試算価格を試算し得たものと思料する。一方、収益価格は県道沿いとは言え、農家集落であるため、適切な賃貸市場は形成されているとは言い難い。実際の取引価格を指標として価格が決定されているものと判断し、代表標準地都の均衡にも配慮して、比準価格をそのまま鑑定評価額と決定した。 (2) 戸建住宅中心の既成の農家集落地域内に存し、賃貸市場が未熟成で公法上規制等から経済合理性ある賃貸住宅の想定が困難なため、収益還元法は非適用とした。採用した取引事例は、適正に補正され、近時市場性を反映し実証性がある。本件では代表標準地との検討を踏まえ、信頼性ある取引事例を採用し市場実態を反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	水戸駅南西方
距離	14000 m
土地の状態
土地面積	103.4 坪 (342 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅等が建ち並ぶ県道沿いの集落地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東茨城郡茨城町茨城県東茨城郡茨城町大字駒場字西ノ内１８２番１
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	300 m
北	400 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	25 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)主要地方道大洗友部線沿いに形成された農家住宅等が連担する集落地域である。外部からの住宅地需要は期待できず、開発発展要因も見当たらないため、今後も地価は下落傾向を続けるものと予測した。 (2)県道沿い農家集落地域で、今後も現状のまま推移するものと予測する。大きな地域要因の変動はなく、地価は低位水準で若干の下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万9,672 円 1平米 1万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万9,672 円 1平米 1万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万9,672円 1平米 1万2,000円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 4万3円 1平米 1万2,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万9,672円 1平米 1万2,000円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 4万3円 1平米 1万2,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向が続いている。住宅地需要は桜の郷地区中心に散見され、既成市街地では需要は限定的、地価は継続的に下落している。 (2)人口減少、高齢化率も高い。エネルギー、原材料価格等物価上昇、町外からの住宅地需要は、脆弱である。
地域要因
(1)水戸市よりの県道沿い、交通条件は良好だが農村集落の域を出ず、外部からの需要はほぼ皆無である。地価は下落傾向で推移している。 (2)特段の変動はない。調区内集落部で取得需要は限定的。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	茨城０３４３３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	東茨城郡茨城町
地域	茨城県東茨城郡茨城町大字駒場字西ノ内１８２番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,972 円／平米 1万6,437 円／坪
推定価格 平米 坪	8,340 円／平米 2万7,572 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,897 円／平米 3万9,331 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,000 円／平米 3万9,672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	茨城０６４１８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	東茨城郡茨城町
地域	茨城県東茨城郡茨城町大字駒場字西ノ内１８２番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,314 円／平米 3万792 円／坪
推定価格 平米 坪	9,095 円／平米 3万68 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,936 円／平米 3万9,460 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	茨城０３６３４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	東茨城郡茨城町
地域	茨城県東茨城郡茨城町大字駒場字西ノ内１８２番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,553 円／平米 2万4,970 円／坪
推定価格 平米 坪	7,530 円／平米 2万4,894 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,784 円／平米 3万8,958 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,900 円／平米 3万9,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	茨城０３６３４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	東茨城郡茨城町
地域	茨城県東茨城郡茨城町大字駒場字西ノ内１８２番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,707 円／平米 5万1,927 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,291 円／平米 5万552 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,165 円／平米 4万217 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	茨城０８６４５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	東茨城郡茨城町
地域	茨城県東茨城郡茨城町大字駒場字西ノ内１８２番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,996 円／平米 2万3,129 円／坪
推定価格 平米 坪	6,954 円／平米 2万2,990 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,513 円／平米 3万8,062 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,600 円／平米 3万8,350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情