路線価 (2023) 茨城県東茨城郡茨城町大字小鶴字白粉田105-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 東茨城郡茨城町茨城県東茨城郡茨城町大字小鶴字白粉田１０５番４
価格時点	2023 年
駅名	水戸駅 から 12000m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	723万 円 (317 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万5,377 円 1平米 2万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	723万 円 (317 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万5,377 円／坪 1平米 2万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、茨城町及び周辺市町の幹線道路沿いに形成された路線的な商業地域である。需要者は地元資本が中心であるが、一部にはコンビニなどの中央資本による需要も見られる。地域内のスーパーも経営者が入れ替わり、最近はコンビニの撤退も見受けられ、地域的な繁華性の低下が伺えた。国道沿いへの新な出店も見られず、土地取引も極めて少ないため、中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、茨城町及び周辺市町村に位置する旧来からの商業地域である。需要者の中心は同一需要圏内に存する個人事業者や地元企業である。社会構造の変化により、旧来からの商業地は衰退が続いており、閉鎖店舗も多い。地域を活性化する要因は少なく、近年は目立った不動産取引もみられず、地域における需要は弱含みである。茨城町内における既成商業地域の土地取引は件数が少なく、需要の中心価格帯は見出せない状況が続いている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は茨城町において適切な商業地の取引事例が少ないため、周辺市町村の幹線道路沿いに存する取引事例を参考として算定した。市町村格差なども十分に考慮して試算した価格であり、試算価格としての妥当性は十分に認められる。一方収益価格は、当該地域に商業目的の賃貸事例が見受けられないため、適正な賃料水準が把握できたとは言い難いところである。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 取引事例は代替性のある事例を複数採用しており比準価格の精度は高い。地域内には自己使用目的の店舗が主で収益物件は稀であり、賃貸市場の成熟度はやや低いため、収益の信頼性は相対して劣る。よって実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水戸駅南西方
距離	12000 m
土地の状態
土地面積	95.9 坪 (317 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、一般住宅が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東茨城郡茨城町茨城県東茨城郡茨城町大字小鶴字白粉田１０５番４
標準地の範囲
東	41 m
西	30 m
南	75 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	40 m
面積	320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	75 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)茨城町のほぼ中央、国道６号線の旧道沿いに形成された路線的な商業地域である。スーパーマーケットなども見られる地域であるが、コンビニの撤退など衰退傾向が認められ、地価も下落傾向が続いている。 (2)路線商業地域に顧客が流出し、旧来からの商業地域は衰退傾向にある。地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万336 円 1平米 2万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万9,344 円 1平米 2万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万336円 1平米 2万4,300円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商業地需要は桜の郷地区や長岡・前田地区に集中、一定の繁華性も認められる。既存の商店街では閉鎖店舗も多く、衰退傾向が依然続いている。 (2)茨城町内の商業地全般に需要の弱含みが見られる。
地域要因
(1)幹線道路沿いの路線商業地域である。繁華性は低下しており、商業地取引もほぼ皆無であり、地価も長らく下落傾向にある。 (2)旧来からの商店街で、新規出店の動きはなく、事業主の高齢化もあり、住宅地への移行の進みつつある。顧客は流出傾向にあり、需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	水戸０３６３４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県東茨城郡茨城町大字小鶴字白粉田１０５番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,208 円／平米 8万3,338 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,556 円／平米 11万4,242 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,578 円／平米 8万1,255 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,600 円／平米 8万1,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	エリア指定
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大洗０６４１８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	東茨城郡大洗町
地域	茨城県東茨城郡茨城町大字小鶴字白粉田１０５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,093 円／平米 5万9,815 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,860 円／平米 5万9,045 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,973 円／平米 7万9,255 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	笠間４０６４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	笠間市
地域	茨城県東茨城郡茨城町大字小鶴字白粉田１０５番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万880 円／平米 10万2,089 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,631 円／平米 9万4,654 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,534 円／平米 8万1,109 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,500 円／平米 8万997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ひたちなか０３６３４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県東茨城郡茨城町大字小鶴字白粉田１０５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,690 円／平米 5万1,871 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,382 円／平米 9万525 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,232 円／平米 8万111 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情