路線価 (2023) 茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字小松原5349 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 東茨城郡大洗町茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字小松原５３４９番
価格時点	2023 年
駅名	大洗駅 から 2100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	561万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万915 円 1平米 2万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	563万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万1,246 円／坪 1平米 2万7,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大洗町およびひたちなか市のうち旧那珂湊地区の住宅地域の範囲。需要者は大洗町に地縁があるもの及び賃貸住宅居住者等の３０～４０代の一次取得者が中心。小中学校への接近性に優れ、また、高台に位置しているため、低地地域に比べ一定の需要は見込めるものの、不動産取引も少なく、不動産市況は停滞気味である。需要の中心となる価格帯は、土地で５００～７００万円、新築戸建住宅で２０００～２３００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、大洗町内の住宅地域と判定した。需要者の中心は、アパート等に住む町内在住の第一次取得者である。公示地は、小学校及び中学校に近接している。さらに、８ｍ町道に面する高台の住宅地であり、需要は見込める。しかし、周辺の売り物件は少ない。地価は、僅かな率ではあるが、下落傾向が続いている。中心価格帯は、土地は２００㎡程度で５００～６００万円、新築戸建住宅では、２，０００万円台前半程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は一般住宅を中心に共同住宅も散見されることから収益価格も試算したが土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず低位に試算された。賃貸経営を前提とした土地取得需要は弱く、土地取引では収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されるのが一般的である。よって収益価格は参考にとどめ比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、大洗町内の比較的広幅員の取引事例を中心に収集選択し、街路条件及び環境条件が類似し地域格差率が小さい新しい事例を採用しており、適正に試算しているため、市場性を反映している。収益価格は、直接法を適用しており理論的であるが想定要素が多い。快適性を重視する一般住宅地であり、自用の需要が中心であるため、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地とは、均衡を得ていると判断した。
交通
交通施設	大洗駅　北東方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	61.7 坪 (204 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか事務所等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東茨城郡大洗町茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字小松原５３４９番
標準地の範囲
東	140 m
西	180 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	27 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、　８ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を中心に事務所等も見られる混在住宅地域であり、小中学校に近接し住環境は良好であるが、宅地需要は区画整然とした新興地域が選好される傾向にあり、今後もゆるやかな地価下落が続くものと予測される。 (2)今後も住環境に大きな変化はなく、ほぼ現状のまま推移すると思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万915 円 1平米 2万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万1,246 円 1平米 2万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万915円 1平米 2万7,500円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 9万1,576円 1平米 2万7,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万1,246円 1平米 2万7,600円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 9万1,576円 1平米 2万7,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)狭隘道路等の住環境が劣るエリアは依然下落傾向が続いているが、区画整理地を中心に生活利便性に優れるエリアは底値感が出つつある。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響により、景気の不透明感は継続している。大洗町においては、人口は減少高齢化率は増加傾向で推移している。
地域要因
(1)小学校が近く居住環境は良好であるが間口狭小画地が多いため競争力が劣り地価下落傾向が続いている。 (2)低層住宅地域であり、特段の変化は見受けられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)南東道路であり、北道路に比べ、日照等良好である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大洗０６８９９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	東茨城郡大洗町
地域	茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字小松原５３４９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,905 円／平米 7万2,418 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,369 円／平米 8万564 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,260 円／平米 8万6,816 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,300 円／平米 9万254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	東
側道幅員2	2.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大洗０６８９９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	東茨城郡大洗町
地域	茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字小松原５３４９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,495 円／平米 4万4,614 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,613 円／平米 9万7,901 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,606 円／平米 8万7,959 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,700 円／平米 9万1,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大洗０３６３４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	東茨城郡大洗町
地域	茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字小松原５３４９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,704 円／平米 7万5,059 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,093 円／平米 6万9,733 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,849 円／平米 8万5,457 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,900 円／平米 8万8,931 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ひたちなか０３６３４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県東茨城郡大洗町磯浜町字小松原５３４９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,546 円／平米 11万903 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,308 円／平米 10万6,810 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,218 円／平米 8万9,983 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,300 円／平米 9万3,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情