路線価 (2023) 茨城県東茨城郡城里町大字石塚字南行2376-32 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 東茨城郡城里町茨城県東茨城郡城里町大字石塚字南行２３７６番３２
価格時点	2023 年
駅名	水戸駅 から 16000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	438万 円 (332 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,639 円 1平米 1万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	438万 円 (332 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,639 円／坪 1平米 1万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は城里町及び隣接する水戸市・笠間市の住宅地域の一部である。需要者は城里町に地縁性を有する一次取得者が中心であり、町外からの需要はほとんど見られない。供給は不動産業者の小規模分譲、処分・転出等による売却が中心であり量は少ないが、需要も弱く、供給が需要を上回っている状況が続いている。需要の中心価格帯は土地のみで５００万円前後、新築の戸建住宅で２０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、城里町及び水戸市通勤圏内の市町村に位置する住宅地域。需要者の中心は城里町に地縁を有する３０～４０歳代の１次取得者層。町内の少子高齢化に伴う学校の統廃合等の公共サービスの低下に加え、水戸市北西部を中心とする分譲宅地との競合もあり、水戸市方面への需要者の流出及び地価下落が続いている。土地は３００㎡～５００㎡程度で４００万円～７００万円の取引が多く、新築戸建住宅で１，８００万円～２，２００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は自用目的の信頼性のある取引事例を多数収集して求めており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。近隣地域内にはアパート等は僅かに見られる程度で、収益性より居住快適性が重視される住宅地であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。よって比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域には、自用の専用住宅のほか町営団地等も見られが、戸建住宅として自己使用目的での住宅用地取引が中心となる。土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、賃料水準は土地価格に比して低位であることから、収益価格は低位に試算された。したがって、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	水戸駅北西方
距離	16000 m
土地の状態
土地面積	100.4 坪 (332 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅の中に畑が見られる町営団地に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東茨城郡城里町茨城県東茨城郡城里町大字石塚字南行２３７６番３２
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	25 m
面積	332 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北、　６．３ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)畑等も未だ見られる住宅地域であることから、一部住宅の建築が進む程度で推移するものと予測する。町内外からの宅地需要が弱い状態が続いており、下落率は縮小するも引き続き下落していくものと予測する。 (2)高齢化進行、若年層の流出もあり、宅地需要は少なく、地価は当面、下落傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万3,639 円 1平米 1万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万3,639 円 1平米 1万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万3,639円 1平米 1万3,200円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 4万4,300円 1平米 1万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万3,639円 1平米 1万3,200円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 4万4,300円 1平米 1万3,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は年率１．２％の減少、高齢化率は３９．５％と高く、所得環境・個人消費は弱く、地域経済は低調で町外からの移転需要はほとんど見られない。 (2)生活環境に優る水戸方面の住宅地への需要者の流出状況に変化はない。人口減少及び高い高齢化率を背景として需要は弱く、地価は下落傾向にある。
地域要因
(1)ＪＲ駅から距離があり町内の宅地需要も流失傾向にあり、需要不足から新築・建替等は見られず普通住宅地として低調な状態で推移している。 (2)町営住宅に近接し、畑の多く残る住宅地域であるが、特に開発等の動きはなく、地域要因に変動は見られない。需要が少なく、地価下落が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	城里０５０８５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	東茨城郡城里町
地域	茨城県東茨城郡城里町大字石塚字南行２３７６番３２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,307 円／平米 3万7,381 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,217 円／平米 3万7,083 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,275 円／平米 4万3,887 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,300 円／平米 4万3,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	笠間４０６４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	笠間市
地域	茨城県東茨城郡城里町大字石塚字南行２３７６番３２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,545 円／平米 4万8,086 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,341 円／平米 4万7,411 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,558 円／平米 4万1,517 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,600 円／平米 4万1,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	笠間４０６４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	笠間市
地域	茨城県東茨城郡城里町大字石塚字南行２３７６番３２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,042 円／平米 4万9,729 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,377 円／平米 4万7,530 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,952 円／平米 4万2,819 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,000 円／平米 4万2,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	笠間４０６４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	笠間市
地域	茨城県東茨城郡城里町大字石塚字南行２３７６番３２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,903 円／平米 5万2,575 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,215 円／平米 5万301 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,870 円／平米 4万5,854 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,900 円／平米 4万5,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情