路線価 (2023) 茨城県東茨城郡城里町大字石塚字長峰923-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 東茨城郡城里町茨城県東茨城郡城里町大字石塚字長峰９２３番１２
価格時点	2023 年
駅名	水戸駅 から 18000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	235万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,721 円 1平米 1万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	237万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万4,052 円／坪 1平米 1万300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は城里町及び隣接する水戸市・笠間市の住宅地域の一部である。需要者は城里町に地縁性を有する一次取得者が中心であり、町外からの需要はほとんど見られない。供給は不動産業者の小規模分譲、処分・転出等による売却が中心であり量は少ないが、需要も弱く、供給が需要を上回っている状況が続いている。需要の中心価格帯は土地のみで３００万円前後、新築の戸建住宅で１８００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、城里町及び水戸市通勤圏内の市町村に位置する住宅地域。需要者は城里町に地縁を有する３０～４０歳代の１次取得者層が中心となる。少子高齢化の進捗に伴う学校の統廃合や水戸市郊外の分譲宅地との競合もあり、街区が整備された分譲住宅地であっても、積極的に城里町の住宅地を購入する動きは少ない。土地は２００～４００㎡程度で２００万円～４００万円程度の取引が多く、新築戸建住宅で１，７００万円～２，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は自用目的の信頼性のある取引事例を多数収集して求めており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。収益価格は賃貸需要が弱く賃貸慣行が未成熟である為試算できなかった。よって収益性より居住快適性が重視される住宅地であり、自己使用目的の取引価格を指標として価格決定がされていることから比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、空地も多く残る住宅団地内の快適性を重視する住宅地域であり、戸建住宅として自己使用目的での住宅用地取引が中心となる。近隣地域の状況及び事業収支の観点から共同住宅を想定することは非現実的であることから収益還元法は適用していない。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	水戸駅北西方
距離	18000 m
土地の状態
土地面積	69.6 坪 (230 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東茨城郡城里町茨城県東茨城郡城里町大字石塚字長峰９２３番１２
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15.5 m
奥行き	15 m
面積	230 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北、　６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)空き地の残る分譲住宅地であり特段の変動要因も見られないことから、現状の住環境を維持して推移していくものと予測する。町内外からの宅地需要が弱く、下落率は縮小するも引き続き下落していくものと予測する。 (2)高齢化進行、若年層の流出もあり、宅地需要は少なく、地価は当面、下落傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万3,721 円 1平米 1万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万4,052 円 1平米 1万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万3,721円 1平米 1万200円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 3万4,382円 1平米 1万400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 3万4,382円 1平米 1万400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は年率１．２％の減少、高齢化率は３９．５％と高く、所得環境・個人消費は弱く、地域経済は低調で町外からの移転需要はほとんど見られない。 (2)生活環境に優る水戸方面の住宅地への需要者の流出状況に変化はない。人口減少及び高い高齢化率を背景として需要は弱く、地価は下落傾向にある。
地域要因
(1)ＪＲ駅から距離があり町域内の宅地需要も流失傾向にあり、需要不足から新築等は見られず普通住宅地として低調な状態で推移している。 (2)区画整然とした住宅地域であるが、建築の動きは少なく、空地が多い状況に変動はない。地域における需要は少なく、地価下落が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	笠間４０６４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	笠間市
地域	茨城県東茨城郡城里町大字石塚字長峰９２３番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,024 円／平米 3万9,751 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,057 円／平米 3万6,554 円／坪
標準価格 平米 坪	1万238 円／平米 3万3,847 円／坪
査定価格 平米 坪	1万300 円／平米 3万4,052 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	笠間４０６４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	笠間市
地域	茨城県東茨城郡城里町大字石塚字長峰９２３番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,248 円／平米 4万3,798 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,195 円／平米 4万317 円／坪
標準価格 平米 坪	9,610 円／平米 3万1,771 円／坪
査定価格 平米 坪	9,710 円／平米 3万2,101 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	笠間０５０８５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	笠間市
地域	茨城県東茨城郡城里町大字石塚字長峰９２３番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,945 円／平米 3万2,878 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,232 円／平米 3万7,133 円／坪
標準価格 平米 坪	9,984 円／平米 3万3,007 円／坪
査定価格 平米 坪	1万100 円／平米 3万3,391 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	笠間４０６４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	笠間市
地域	茨城県東茨城郡城里町大字石塚字長峰９２３番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,165 円／平米 4万217 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,479 円／平米 4万1,256 円／坪
標準価格 平米 坪	1万365 円／平米 3万4,267 円／坪
査定価格 平米 坪	1万500 円／平米 3万4,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	660 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情