路線価 (2023) 茨城県東茨城郡城里町大字石塚字杉合1175-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 東茨城郡城里町茨城県東茨城郡城里町大字石塚字杉合１１７５番５
価格時点	2023 年
駅名	水戸駅 から 17000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	168万 円 (98 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,533 円 1平米 1万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	168万 円 (98 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,533 円／坪 1平米 1万7,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は城里町及び隣接する水戸市・笠間市の商業地域の一部である。需要者は地元の個人事業者及び小規模法人が中心であり、大手資本による需要はほとんど見られない。地域経済は回復感が弱く、かつ郊外型の大規模商業施設への顧客流失による業績不振から店舗の閉鎖・撤退等による供給圧力が強く、市場では供給が需要を上回る状態が続いている。需要の中心となる価格帯は土地の画地規模が多様なことから見いだせない。 (2) 同一需給圏は城里町及び水戸市周辺市町村の商業地域である。需要者の中心は地元企業や個人事業者等である。背後地人口が減少し、顧客も近隣市町村に流出する傾向にあり、城里町における商業地需要は総体的に弱含みである。特に既存商店街は顧客を誘引する要素も少ない上、事業主の高齢化から閉鎖店舗も多く、地域の衰退は著しく商業地需要は極めて少ない。城里町内における既成商業地域の土地取引は件数が少なく、需要の中心価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域の事例を多数収集して求めており、実証的で精度が高い。収益価格は同一需給圏内商業地の多数の賃貸事例を収集し算出したものであり、還元利回り等の指標も妥当であり理論的な価格が求められた。よって自用目的の取引が主であるものの、価格決定に当たっては商業地としての収益性も検討されることから、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は城里町中心部の商業地域で、取引が極めて少ない地域であることから広範囲からの事例収集となったが比準価格は市場性を反映し信頼性があるものと判断される。貸店舗等は皆無に等しく賃貸市場の成熟の程度は低い。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	水戸駅北西方
距離	17000 m
土地の状態
土地面積	29.6 坪 (98 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模店舗が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東茨城郡城里町茨城県東茨城郡城里町大字石塚字杉合１１７５番５
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	50 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	13.5 m
面積	98 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９．３ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)空き店舗も見られる商業地で、郊外型大型店舗に顧客が流出していることから、商況は衰退傾向で推移するものと予測する。商業収益が低下していることにより商業地需要は弱く、地価は下落傾向が続くと予測する。 (2)路線商業地域に顧客が流出し、旧来からの商業地域は衰退傾向にある。将来的には住宅地に移行することが予測される。地価は今後も下落傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万9,839 円 1平米 1万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万9,508 円 1平米 1万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万9,839円 1平米 1万8,100円
前年から次年への変動率 -3.4 ％
2022年	1坪 5万8,516円 1平米 1万7,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万9,508円 1平米 1万8,000円
前年から次年への変動率 -3.4 ％
2019年	1坪 5万8,516円 1平米 1万7,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は年率１．２％の減少、高齢化率は３９．５％と高く、所得環境・個人消費は弱く、地域経済は低調で町外からの移転需要はほとんど見られない。 (2)ＳＣやネット販売への顧客流出により市内商業地の繁華性は低い。特に既存商店街は社会構造の変化から閉鎖店舗も多く住宅地への移行が進んでいる。
地域要因
(1)町内人口の減少、郊外店舗への顧客の流失が続き閉鎖店舗・空き家が増加しており、商業地として衰退傾向で推移している。 (2)閉鎖店舗が目立つ商店街で、事業主の高齢化もあり、住宅地への移行も進んでいる。衰退が著しく、需要も少ないことから地価下落傾向に変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	城里０５０８５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	東茨城郡城里町
地域	茨城県東茨城郡城里町大字石塚字杉合１１７５番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7,713 円／平米 2万5,499 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,940 円／平米 5万2,698 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,093 円／平米 5万9,815 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,100 円／平米 5万9,839 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	笠間０９８０６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	笠間市
地域	茨城県東茨城郡城里町大字石塚字杉合１１７５番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,142 円／平米 8万9,731 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,020 円／平米 8万6,022 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,415 円／平米 6万880 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	笠間０５０８５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	笠間市
地域	茨城県東茨城郡城里町大字石塚字杉合１１７５番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,525 円／平米 5万1,326 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,880 円／平米 6万2,417 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,305 円／平米 5万7,210 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,300 円／平米 5万7,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	11.8 m
側道方位2	南
側道幅員2	4.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	水戸０３４３３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県東茨城郡城里町大字石塚字杉合１１７５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,800 円／平米 8万1,989 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,833 円／平米 8万5,404 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,692 円／平米 6万1,796 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,700 円／平米 6万1,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情