路線価 (2023) 茨城県久慈郡大子町大字大子字後山534-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 久慈郡大子町茨城県久慈郡大子町大字大子字後山５３４番２
価格時点	2023 年
駅名	常陸大子駅 から 550m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	474万 円 (460 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万4,052 円 1平米 1万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	474万 円 (460 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万4,052 円／坪 1平米 1万300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 茨城県県北及び県央地域の住宅地域一円を同一需給圏と判定した。需要者の中心は町内に居住する２０～３０代の一次取得者層である。大子町の住宅地市場においては、人口減少が進行していることを背景に、供給が需要を上回る状況にあるため、地価は下落傾向が続いている。また、今後は住宅ローン金利の動向を注視する必要がある。土地は５００万円前後、新築総額は２，０００万円程度を指標としている。 (2) 同一需給圏は、大子町内及び隣接市内の住宅地域と判定した。需要者の中心は、アパート等に住む町内在住の第一次取得者であり、隣接市等からの流入はほとんど無い。公示地は、小学校等の公共施設に近接する住宅地域であり、売り物件は少ない。しかし高齢化率も高く、地価は依然下落傾向にある。需要の中心は、土地は４６０㎡程度で５００万円程度新築戸建住宅で２，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸需要は弱く土地価格に見合う賃料水準が形成されていないと考えられることから収益価格は低位に求められた。比準価格は信頼性が高い取引事例価格を重視して試算されており、精度は高い。当地域では自己使用目的の戸建住宅が大半を占めていることから、売買当事者は取引価格の水準を指標として意思決定されることが一般的である。よって、収益価格を参考にとどめ、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、県北地域の住宅地の事例を収集選択し、環境条件が類似する地域格差率が小さい同一町内の事例を採用し適正に試算している。そのため、比準価格は、市場性を反映していると思われる。収益価格は、直接法を適用しており理論的であるが、想定要素が多い。快適性を重視する一般住宅地であり、自用の需要が中心であるため、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	常陸大子駅北東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	139.1 坪 (460 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ町中心部背後の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	久慈郡大子町茨城県久慈郡大子町大字大子字後山５３４番２
標準地の範囲
東	50 m
西	110 m
南	50 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	26 m
奥行き	18 m
面積	460 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位：北４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に格別の変動は無いため当分の間現状維持で推移すると予測する。 (2)今後も住環境に大きな変化はなく、地元関係者の取引が中心と予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万4,052 円 1平米 1万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万4,052 円 1平米 1万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 3万4,382円 1平米 1万400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 3万4,382円 1平米 1万400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少や高齢化率の増加傾向に歯止めが掛からない状況にある。住宅地は供給過多の状況にある。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響により、景気の不透明感は継続している。大子町においては、人口は減少傾向、高齢化率は増加傾向で推移している。
地域要因
(1)近隣地域は大子町の中では比較的利便性に優れているが需要不足のため地価下落継続。 (2)地元関係者に概ね市場が限定される地域であり、特段の変化は見受けられない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)北西道路で、北道路に比べ、日照等若干良好である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大子０６４４８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	久慈郡大子町
地域	茨城県久慈郡大子町大字大子字後山５３４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,920 円／平米 2万2,878 円／坪
推定価格 平米 坪	1万292 円／平米 3万4,025 円／坪
標準価格 平米 坪	1万396 円／平米 3万4,369 円／坪
査定価格 平米 坪	1万500 円／平米 3万4,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	北茨城０５７４８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	北茨城市
地域	茨城県久慈郡大子町大字大子字後山５３４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,886 円／平米 4万5,907 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,573 円／平米 4万4,872 円／坪
標準価格 平米 坪	1万546 円／平米 3万4,865 円／坪
査定価格 平米 坪	1万700 円／平米 3万5,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	北茨城０５７４８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	北茨城市
地域	茨城県久慈郡大子町大字大子字後山５３４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,997 円／平米 4万9,580 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,952 円／平米 4万9,431 円／坪
標準価格 平米 坪	1万749 円／平米 3万5,536 円／坪
査定価格 平米 坪	1万900 円／平米 3万6,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	城里０５０８５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	東茨城郡城里町
地域	茨城県久慈郡大子町大字大子字後山５３４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,307 円／平米 3万7,381 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,217 円／平米 3万7,083 円／坪
標準価格 平米 坪	9,953 円／平米 3万2,905 円／坪
査定価格 平米 坪	1万100 円／平米 3万3,391 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	大子０６８９９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	久慈郡大子町
地域	茨城県久慈郡大子町大字大子字後山５３４番２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,075 円／平米 2万6,696 円／坪
推定価格 平米 坪	8,972 円／平米 2万9,661 円／坪
標準価格 平米 坪	1万47 円／平米 3万3,215 円／坪
査定価格 平米 坪	1万100 円／平米 3万3,391 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情