路線価 (2023) 茨城県稲敷郡美浦村大字木原字後宿510 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 稲敷郡美浦村茨城県稲敷郡美浦村大字木原字後宿５１０番
価格時点	2023 年
駅名	土浦駅 から 12000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	625万 円 (563 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,697 円 1平米 1万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	625万 円 (563 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,697 円／坪 1平米 1万1,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、美浦村及び周辺自治体の住宅地域一円。圏外からの需要者はほとんど無く、地縁的選好性を有する一次取得者が需要の中心となる。当該地域を含めた同村は人口が減少する等、需要の減退による市況の悪化がみられ、現状では回復する見込みは薄いと思料する。需要の中心となる価格帯（総額）は、顕在化した不動産取引が少ないため、把握は困難な状況にある。 (2) 同一需給圏を村内を中心に、周辺市町の圏域に存する集落地域一帯と把握。需要者は同一集落内の居住者若しくは地元出身者が中心だが、取引はほとんどない。コロナ禍の取引価格への影響は限定的であるも、市場限定に基づく需要低迷から、地価は相変わらず弱含み。取引は属人的・地縁的な事情で行われる傾向が強く、価格もそれにより大きく左右されるため、中心価格帯の把握は困難だが、全般的に総額で１千万円を超えると極端に需要が減少する傾向が伺える。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を主とする集落的特性を有する戸建住宅地域。地域特性等により従来から賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試算できなかった。近隣地域は居住の快適性及び利便性が重視される住宅地域であり、取引価格相場を指標に土地取引されることが一般的と認められるため、本件では代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象近隣は従来からの集落地域で、アパート収益を目的として建物を建築する地域とはいえないため、収益還元法は非適用とした。一方、取引事例比較法の適用に際しては、村内において、取引時点が比較的新しく、特段の事情補正を要しない４事例を採用し、各事例の特徴に応じた関連づけをおこなった。よって、代表標準地との検討や農家集落以外の住宅地の地価動向を十分踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	土浦駅南東方
距離	12000 m
土地の状態
土地面積	170.3 坪 (563 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ中心市街地に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	稲敷郡美浦村茨城県稲敷郡美浦村大字木原字後宿５１０番
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	22 m
面積	550 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北　　５ｍ村道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新興住宅地域と比較して旧集落住宅地域は需要が相対的に弱いことから、今後も地価は弱含みで推移すると思料する。 (2)美浦村の中心集落地域として熟成している。需要は限定的で、将来的にもほぼ現状通り推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万6,697 円 1平米 1万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万6,697 円 1平米 1万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万6,697円 1平米 1万1,100円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2022年	1坪 3万7,358円 1平米 1万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万6,697円 1平米 1万1,100円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 3万7,358円 1平米 1万1,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の減少率が大きく高齢化も進行している。不動産需要が弱く市況は停滞しており地価下落傾向が継続している。 (2)県推移と比較して総人口及び生産年齢の下落率は大きく、高齢化率は県平均を上回る。底値感があるも需要が弱く、好転の兆しが見られない。
地域要因
(1)旧来からの既成住宅地域で新規流入はほとんで期待できない状況にあり、需要の弱含み傾向は継続している。 (2)美浦村の中心集落地域として熟成しており、地域要因に特段の変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)画地の規模、街路条件等は標準的であり、東街路であることにより日照がやや優る。個別的要因の変動は特に見受けられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	美浦ＴＫ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡美浦村
地域	茨城県稲敷郡美浦村大字木原字後宿５１０番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万965 円／平米 3万6,250 円／坪
推定価格 平米 坪	1万822 円／平米 3万5,778 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,032 円／平米 3万6,472 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,300 円／平米 3万7,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	美浦ＴＫ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡美浦村
地域	茨城県稲敷郡美浦村大字木原字後宿５１０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万83 円／平米 3万3,334 円／坪
推定価格 平米 坪	1万12 円／平米 3万3,100 円／坪
標準価格 平米 坪	1万883 円／平米 3万5,979 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,100 円／平米 3万6,697 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	美浦ＴＫ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡美浦村
地域	茨城県稲敷郡美浦村大字木原字後宿５１０番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万982 円／平米 3万6,306 円／坪
推定価格 平米 坪	1万659 円／平米 3万5,239 円／坪
標準価格 平米 坪	1万854 円／平米 3万5,883 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,100 円／平米 3万6,697 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	記載無
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	美浦ＴＫ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡美浦村
地域	茨城県稲敷郡美浦村大字木原字後宿５１０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,654 円／平米 3万1,916 円／坪
推定価格 平米 坪	1万60 円／平米 3万3,258 円／坪
標準価格 平米 坪	1万829 円／平米 3万5,801 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,000 円／平米 3万6,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情