路線価 (2023) 茨城県稲敷郡美浦村大字信太字信太原2836-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 稲敷郡美浦村茨城県稲敷郡美浦村大字信太字信太原２８３６番７
価格時点	2023 年
駅名	土浦駅 から 16000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	478万 円 (478 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,060 円 1平米 1万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	474万 円 (478 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万2,762 円／坪 1平米 9,910 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は美浦村、稲敷市の住宅地全域と判定。需要者は美浦村に地縁・血縁を有するものが大部分であり、外部からの転入者は少ない。ＪＲＡの美浦トレセンや阿見町内の工業団地へ勤務する者の需要も想定されるが、競争力上位の宅地がひたち野うしく、阿見町等への流出が目立ち、市場は低迷している。需要が限定的で、取引が少ないため、需要者の年齢、一次、二次の区別、需要の中心価格帯の把握は困難である。 (2) 　同一需給圏は美浦村及びその周辺市町に存する既成の住宅地域一帯と判定した。需要者は美浦村及び隣接の阿見町内に居住する住宅一次取得者層が中心で圏外からの転入は少なく地縁関係を有する需要者が大半を占め、需要は弱い。村内では若年層を中心に転出の勢いも強く、宅地需要は依然として停滞しており、地価は弱含み基調にある。土地は４００～６００万円程度、新築戸建物件は２０００万円以下が需要の中心とみられるが、不動産取引は少ない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 該当地域は美浦トレセンに近接する旧来からの住宅地域で、貸家等も見られるが、空家、空室の増加が目立つ。今後の収益用建物建築は期待薄であることから、収益価格の試算は行わない。比準価格は信太地区の２事例を含む一定の規範性を有する５事例を採用して求められた。また、比準作業も妥当に行われていると認められる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を中心として、鑑定評価額を決定した。 (2) 　近隣地域は一般住宅を主とする既成の住宅地域で居住の快適性及び利便性が重視され、取引の中心は自己使用目的であり、比準価格は市場性を反映し実証的で説得力を有する。現状の近隣地域は空地等が多い熟成途上の住宅地域であり、アパート等の賃貸用不動産に対する需要がなく、賃貸市場が未成熟で収益性に馴染まないため収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	土浦駅南東方
距離	16000 m
土地の状態
土地面積	144.6 坪 (478 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	稲敷郡美浦村茨城県稲敷郡美浦村大字信太字信太原２８３６番７
標準地の範囲
東	400 m
西	0 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	20 m
面積	480 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位：北５ｍ村道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)美浦トレーニングセンター隣接の住宅地域だが、空地も多く残る。トレセン関係の住宅地需要が阿見町、牛久市、土浦市等に流出し、需要不足が目立つ。地価は下落傾向が続くものと思料する。 (2)空地等の未利用地が多い住宅地域で、今後も同様の住環境が維持されるものと予測する。不動産取引は少なく、需要者も限定されることから、地価は引き続き弱含み傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万3,060 円 1平米 1万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万2,762 円 1平米 9,910 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万3,060円 1平米 1万円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万2,762円 1平米 9,910円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 3万3,391円 1平米 1万100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)美浦村は圏央道の影響も少なく、人口減少も県下有数の状況下にあり、かつては県下有数であった財政力等にも陰りがみえ、地価は下落継続。 (2)人口の減少率が大きく、高齢化も進行しており、全体的に不動産需要は弱く、市況は依然として停滞しており、在来住宅地の地価は弱含み基調にある。
地域要因
(1)中央競馬会美浦トレーニングセンターに隣接する住宅地域だが、ひたち野うしく駅周辺等への人口流出、中央競馬の不振等もあり地価下落継続。 (2)ＪＲＡ美浦トレーニングセンターに近接する既成住宅地域であるが、需要者は限られ、不動産需要も停滞しており、地価も弱含み傾向が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は存しない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	美浦ＴＫ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡美浦村
地域	茨城県稲敷郡美浦村大字信太字信太原２８３６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万83 円／平米 3万3,334 円／坪
推定価格 平米 坪	1万12 円／平米 3万3,100 円／坪
標準価格 平米 坪	1万12 円／平米 3万3,100 円／坪
査定価格 平米 坪	1万100 円／平米 3万3,391 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	美浦ＴＫ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡美浦村
地域	茨城県稲敷郡美浦村大字信太字信太原２８３６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,654 円／平米 3万1,916 円／坪
推定価格 平米 坪	1万60 円／平米 3万3,258 円／坪
標準価格 平米 坪	9,960 円／平米 3万2,928 円／坪
査定価格 平米 坪	1万100 円／平米 3万3,391 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	美浦ＴＫ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡美浦村
地域	茨城県稲敷郡美浦村大字信太字信太原２８３６番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,067 円／平米 2万6,670 円／坪
推定価格 平米 坪	8,883 円／平米 2万9,367 円／坪
標準価格 平米 坪	9,676 円／平米 3万1,989 円／坪
査定価格 平米 坪	9,770 円／平米 3万2,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	記載無
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	美浦ＴＫ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡美浦村
地域	茨城県稲敷郡美浦村大字信太字信太原２８３６番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,520 円／平米 2万8,167 円／坪
推定価格 平米 坪	8,418 円／平米 2万7,830 円／坪
標準価格 平米 坪	9,353 円／平米 3万921 円／坪
査定価格 平米 坪	9,450 円／平米 3万1,242 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	美浦ＴＫ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡美浦村
地域	茨城県稲敷郡美浦村大字信太字信太原２８３６番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,263 円／平米 2万4,011 円／坪
推定価格 平米 坪	7,190 円／平米 2万3,770 円／坪
標準価格 平米 坪	9,743 円／平米 3万2,210 円／坪
査定価格 平米 坪	9,840 円／平米 3万2,531 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情