路線価 (2023) 茨城県稲敷郡阿見町大字実穀字寺子1518-46 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 稲敷郡阿見町茨城県稲敷郡阿見町大字実穀字寺子１５１８番４６
価格時点	2023 年
駅名	荒川沖駅 から 3300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	287万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万251 円 1平米 1万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	287万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万251 円／坪 1平米 1万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 古くからの住宅団地であり、周辺地域に新規造成住宅地が多くみられる。価格競争にさらされ、地価は横ばい若しくはやや下落傾向で推移する可能性が高いものと判断する。取引の中心となる価格帯は、土地は２００㎡程度で３００万円前後、中高住宅は建物の程度にもよるが５００～１０００万円位と判断できる。 (2) 　同一需給圏は阿見町を中心として周辺市町村を含む市街化調整区域内の住宅団地一円。需要者は同一需給圏内の地縁関係者が中心で、地縁的な選好性が強く地元関係者以外の転入は少ない。利便性良好な新興住宅地域と比較して、市街化調整区域内の古くからの住宅団地の人気は低く市場競争力も弱く地価水準は依然とし弱含みで推移している。同種の不動産取引が少ないため、需要の中心となる価格帯の把握は困難であり、今後も同様の状況が続くものと予測される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は市街化調整区域内の大規模分譲地であり、居住の快適性・利便性等を重視する戸建住宅を中心とした住宅地域であることから、自用目的の取引が中心である。また、土地を購入して賃貸経営を行う経済合理性は認められず、アパート等は見られない。よって、市場性を反映する比準価格を中心に価格形成される。したがって、比準価格を採用し、前年価格との対比をした結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　近隣地域は市街化調整区域内に存する戸建住宅を主体とする住宅団地であり、アパート等の収益物件は見られず、自己利用目的での取引が支配的である。比準価格は代替・競争関係を有する複数の取引事例から比準し、得られた価格は説得力を有し、実証的で市場性を反映する価格と言える。収益還元法は賃貸市場が未成熟な地域のため、その適用は断念した。よって、本件では市場参加者の意思決定基準である比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	荒川沖駅南東方
距離	3300 m
土地の状態
土地面積	57.2 坪 (189 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	空地もまだ多く介在する中規模造成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	稲敷郡阿見町茨城県稲敷郡阿見町大字実穀字寺子１５１８番４６
標準地の範囲
東	300 m
西	130 m
南	100 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	16 m
面積	190 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	市街化調整区域の住宅団地
街路	基準方位　北１２ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからの住宅団地であり、周辺地域に新規造成住宅地が多くみられる。価格競争にさらされ、地価は横ばい若しくはやや下落傾向で推移する可能性が高いものと判断する。 (2)当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ中に空地も見られる市街化調整区域内の既成の住宅団地で、今後も現状維持で推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万251 円 1平米 1万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万251 円 1平米 1万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万251円 1平米 1万5,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 5万251円 1平米 1万5,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万251円 1平米 1万5,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万251円 1平米 1万5,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)調区内分譲住宅地の土地需要は、陰りが見られ、中長期適には地価は下落傾向を示す可能性がある。 (2)阿見町の人口は微増傾向、高齢化率は県平均より低い。取引件数は増加傾向。新規分譲地の需要は堅調。旧来からの住宅地や農家集落地は若干弱含み。
地域要因
(1)周辺地域の新規土地分譲に押され、土地需要は停滞しているが、地価水準が低いため、特に地価下落が発生していない。 (2)市街化調整区域内の分譲住宅地域で、利便性が良好な新興住宅地と比較して競争力は低下しているが、需給は回復傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	阿見ＴＫ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡阿見町
地域	茨城県稲敷郡阿見町大字実穀字寺子１５１８番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,946 円／平米 6万2,635 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,189 円／平米 6万133 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,195 円／平米 5万235 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,300 円／平米 5万582 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	阿見ＴＫ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡阿見町
地域	茨城県稲敷郡阿見町大字実穀字寺子１５１８番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,632 円／平米 5万8,291 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,768 円／平米 5万5,435 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,971 円／平米 4万9,494 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	阿見ＴＫ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡阿見町
地域	茨城県稲敷郡阿見町大字実穀字寺子１５１８番４６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,841 円／平米 2万2,616 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,682 円／平米 4万5,233 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,019 円／平米 4万9,653 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,200 円／平米 5万251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	阿見ＴＫ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡阿見町
地域	茨城県稲敷郡阿見町大字実穀字寺子１５１８番４６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,615 円／平米 4万8,317 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,104 円／平米 4万6,628 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,166 円／平米 5万139 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,300 円／平米 5万582 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情