路線価 (2023) 茨城県稲敷郡阿見町中郷2-23-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 稲敷郡阿見町茨城県稲敷郡阿見町中郷２丁目２３番５外
価格時点	2023 年
駅名	荒川沖駅 から 4500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,870万 円 (1430 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万1,830 円 1平米 5万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	7,870万 円 (1430 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万1,830 円／坪 1平米 5万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は茨城県南地域の商業地域及び用途混在地域である。幹線道路沿いで交通量が多く、また、背後住宅地も熟成している。一方、本郷地区等の競合する商業地域も多く相対的地位低下の傾向が窺える。主たる需要者は、全国展開する事業者及び地元事業者が中心である。沿道サービス事業用地は主に事業用定期借地等が主体で、不動産取引が少ないため、需要の中心となる価格帯（総額）の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は阿見町を中心とする駅前・路線商業地と把握。需要者は、県内の小売・流通業者に加え、大規模地にあっては広域展開する小売業者や、複合商業施設を手がける県外デベロッパーも想定されるが、事業用定借が主流で、土地取引は少ない。自動車交通量の多い路線商業地域で、店舗等の連たん性は良好だが、飲食店の空き店舗等も見受けられる状況にある。なお、取引規模がまちまちで、総額での中心価格帯は把握しにくい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 豊富な事例収集が困難であることから、広域的かつ商住混在地域の取引事例も採用したが、概ね対象標準地の市場性を反映した価格が試算された。また近隣地域は既成商業地域であるが元本価値に相応した賃料が授受できないこと、及び賃貸収入を見込んだ不動産取得需要が少ないことから収益価格は流動的と思料する。よって本件では比準価格を標準に収益価格を比較考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は熟成度の高い路線商業地域で、賃貸店舗等の収益物件も見られるが、投資目的の需要者の参入は稀で、自用目的での取引が支配的である。但し、本件では採用事例の規範性が高いとは言いがたい。また、商業地の取引に際しては、収益性も有力な指標となり得る。よって、比準価格を重視しつつも、収益価格も十分参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	荒川沖駅北東方
距離	4500 m
土地の状態
土地面積	432.5 坪 (1430 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が増えつつある路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	稲敷郡阿見町茨城県稲敷郡阿見町中郷２丁目２３番５外
標準地の範囲
東	160 m
西	280 m
南	60 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	33 m
奥行き	45 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに店舗、事務所等が存する路線商業地域で、同町内本郷地区等の競合地域の存在もあり、相対的地位はやや低下傾向にある。今後もこの傾向が継続していくものと予測する。 (2)自動車交通量の多い路線商業地域で、店舗等の連たん性は良好だが、飲食店の空き店舗等も見受けられる状況にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万1,748 円 1平米 5万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万13 円 1平米 6万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万1,748円 1平米 5万8,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 18万3,152円 1平米 5万5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万13円 1平米 6万500円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 18万3,152円 1平米 5万5,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)客足は郊外大型商業施設及びロードサイド型店舗に流れており旧来からの商業地域は低迷。ただし業務環境は昨今の状況を踏まえて不透明である。 (2)郊外大型商業施設への顧客流出継続。路線商業地間の競合が広域的に進行。既成商業地の地盤沈下・空洞化が進行。業務用地としての需要減退。
地域要因
(1)国道沿いの路線商業地域であるが、同町内本郷地区等の競合地域の影響もあり、商況は若干低下しつつあると思料する。 (2)幹線道路沿いの商業地域で、自動車交通量が多く、連たん性も良好だが、売上等は全体的に厳しい状況にあり、出店意欲はやや低下している。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)二方路地につき利便性等の観点から優位。個別的要因の変動は特に見受けられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	阿見ＴＫ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡阿見町
地域	茨城県稲敷郡阿見町中郷２丁目２３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,455 円／平米 15万274 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,098 円／平米 14万9,094 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,373 円／平米 18万6,369 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,500 円／平米 19万95 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	阿見ＴＫ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡阿見町
地域	茨城県稲敷郡阿見町中郷２丁目２３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,436 円／平米 17万3,353 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,065 円／平米 17万5,433 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,635 円／平米 19万3,847 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,800 円／平米 19万7,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	牛久ＳＴ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県稲敷郡阿見町中郷２丁目２３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万939 円／平米 10万2,284 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,199 円／平米 14万6,122 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,387 円／平米 18万3,109 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,500 円／平米 18万6,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県稲敷郡阿見町中郷２丁目２３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,129 円／平米 19万5,480 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,970 円／平米 19万1,649 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,028 円／平米 19万1,841 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,200 円／平米 19万5,715 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県稲敷郡阿見町中郷２丁目２３番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,207 円／平米 11万3,088 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,444 円／平米 15万6,850 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,414 円／平米 18万6,505 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,500 円／平米 19万95 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	東
側道幅員2	3.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情