路線価 (2023) 茨城県稲敷郡河内町片巻字古天神231-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 稲敷郡河内町茨城県稲敷郡河内町片巻字古天神２３１番１
価格時点	2023 年
駅名	滑河駅 から 5300m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	341万 円 (363 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,076 円 1平米 9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	341万 円 (363 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,043 円／坪 1平米 9,390 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は河内町を中心とした茨城県南の集落地域と判定。需要者は河内町に居住又は地縁を有する一次取得者が大半を占め、外部地域からの転入者はほとんどない。本標準地の存する片巻地内は龍ケ崎市等へ人口流出が目立ち宅地需要は弱い。取引件数は少なく、関係者間の取引が多い。事情の介在も考えられ、取引される規模や価格に開差があり、市場における中心価格帯の判断は困難である。 (2) 同一需給圏は河内町を中心とした周辺自治体を含む住宅地域一帯と判定した。需要者は地縁関係者及び営農従事者が中心であり、外部からの流入は限定的である。地縁的な選好性が強い地域であり、市場性は低い。取引は属人的・地縁的な事情の影響が大きいため価格には開差が大きい。中心となる価格帯の把握は困難であるが、河内町の在来住宅地の土地取引では総額１００万円～４００万円程度の取引が見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸用住宅等がほとんど存しない地域であることから、収益還元法の適用は見送った。取引事例比較法のみの適用となったが、求められた比準価格は同一需給圏における取引事例から得られた市場価値を反映した価格であり重視すべきである。本件においては、代表標準地からの検討を踏まえ、実証的で規範性の高い比準価格を中心として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引件数自体はやや少ないものの自己使用目的の取引が主で、類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し得た。また集落地域においては賃貸市場が未成熟のため、賃貸事例の収集が困難であり収益還元法の適用を断念した。従って、本件鑑定評価においては市場動向に即して実証的である比準価格を採用して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	滑河駅西方
距離	5300 m
土地の状態
土地面積	109.8 坪 (363 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	稲敷郡河内町茨城県稲敷郡河内町片巻字古天神２３１番１
標準地の範囲
東	200 m
西	150 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	27 m
面積	350 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３．６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は造成された小規模住宅団地である。近年は住宅開発は殆ど行われておらず、空地のまま放置された土地も多く、今後も現状のままを維持していくものと予測する。 (2)旧来からの農家集落地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地縁関係者が需要の中心であり、人口も減少傾向であるため、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万1,076 円 1平米 9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万1,076 円 1平米 9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万1,076円 1平米 9,400円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 3万1,176円 1平米 9,430円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万1,076円 1平米 9,400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 3万1,176円 1平米 9,430円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)河内町は人口減、世帯数減、高齢化率等が目立ち、雇用先等も少ないことから、財政的にも脆弱である。需要流出傾向が続き地価下落が続く。 (2)集落地域は人口減少・高齢化が進行しており、外部からの人口流入も限定的であることから、地価は引続き下落傾向にある。
地域要因
(1)熟成度の高い地域ではるが、基本的には集落地域であり、外部需要はほとんど期待できず、市場は弱含みが続く。 (2)旧来からの集落地域であり、需要を喚起する要因に乏しい。一般的要因の低迷に伴い地価は下落基調である。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	河内ＨＭ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡河内町
地域	茨城県稲敷郡河内町片巻字古天神２３１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,387 円／平米 2万7,727 円／坪
推定価格 平米 坪	7,964 円／平米 2万6,329 円／坪
標準価格 平米 坪	9,347 円／平米 3万901 円／坪
査定価格 平米 坪	9,350 円／平米 3万911 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	河内ＨＭ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡河内町
地域	茨城県稲敷郡河内町片巻字古天神２３１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,033 円／平米 2万6,557 円／坪
推定価格 平米 坪	8,017 円／平米 2万6,504 円／坪
標準価格 平米 坪	8,849 円／平米 2万9,255 円／坪
査定価格 平米 坪	8,850 円／平米 2万9,258 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	美浦ＴＫ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡美浦村
地域	茨城県稲敷郡河内町片巻字古天神２３１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,520 円／平米 2万8,167 円／坪
推定価格 平米 坪	8,418 円／平米 2万7,830 円／坪
標準価格 平米 坪	9,555 円／平米 3万1,589 円／坪
査定価格 平米 坪	9,560 円／平米 3万1,605 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	美浦ＴＫ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡美浦村
地域	茨城県稲敷郡河内町片巻字古天神２３１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,740 円／平米 3万2,200 円／坪
推定価格 平米 坪	9,652 円／平米 3万1,910 円／坪
標準価格 平米 坪	9,819 円／平米 3万2,462 円／坪
査定価格 平米 坪	9,820 円／平米 3万2,465 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	美浦ＴＫ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡美浦村
地域	茨城県稲敷郡河内町片巻字古天神２３１番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,067 円／平米 2万6,670 円／坪
推定価格 平米 坪	8,883 円／平米 2万9,367 円／坪
標準価格 平米 坪	9,400 円／平米 3万1,076 円／坪
査定価格 平米 坪	9,400 円／平米 3万1,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	記載無
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情