路線価 (2023) 茨城県稲敷郡河内町長竿字愛宕町275-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 稲敷郡河内町茨城県稲敷郡河内町長竿字愛宕町２７５番３
価格時点	2023 年
駅名	竜ヶ崎駅 から 11000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	366万 円 (355 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万4,052 円 1平米 1万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	366万 円 (355 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万4,052 円／坪 1平米 1万300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は河内町を中心とした茨城県南の農家集落地域に及ぶ。需要者は河内町に地縁・血縁を有する者が大部分であり、外部需要はほとんどない。関係者間取引が多く、様々な事情が存する可能性があり、取引事例も少ないことから、需要者の年齢層、一次取得、二次取得の別、需要の中心価格帯等については把握しえない。 (2) 同一需給圏は河内町を中心とした周辺自治体を含む住宅地域一帯と判定した。需要者は地縁関係者及び営農従事者が中心であり、外部からの流入は限定的である。地縁的な選好性が強い地域であり、市場性は低い。取引は属人的・地縁的な事情の影響が大きいため価格には開差が大きい。中心となる価格帯の把握は困難であるが、河内町の在来住宅地の土地取引では総額１００万円～４００万円程度の取引が見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 集落地域であり、勤務先等がないことから賃貸住宅等の建築には経済的合理性が認められない。よって収益価格の試算は見送る。比準価格の試算においても、不動産取引が少ないため問題は存するが、現実の市場で成立した価格を基礎としており、今後の価格形成に対する影響は大きい。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を中心として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引件数自体はやや少ないものの自己使用目的の取引が主で、類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し得た。また集落地域においては賃貸市場が未成熟のため、賃貸事例の収集が困難であり収益還元法の適用を断念した。従って、本件鑑定評価においては市場動向に即して実証的である比準価格を採用して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	竜ヶ崎駅南東方
距離	11000 m
土地の状態
土地面積	107.4 坪 (355 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅と農家住宅が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	稲敷郡河内町茨城県稲敷郡河内町長竿字愛宕町２７５番３
標準地の範囲
東	160 m
西	150 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	20 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来の集落地域であり、変動要因も存しない。外部需要が期待しづらい地域だが、供給も少なく、現時点では大きな下落には至っていないが、相続等に絡み供給が増加すれば地価急落の可能性もある。 (2)旧来からの集落地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。地縁関係者が需要の中心であり、人口も減少傾向であるため、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万4,052 円 1平米 1万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万4,052 円 1平米 1万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 3万4,382円 1平米 1万400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 3万4,382円 1平米 1万400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)河内町は人口減、世帯数減、高齢化率等が目立ち、雇用先等も少ないことから、財政的にも脆弱である。需要流出傾向が続き地価下落が続く。 (2)集落地域は人口減少・高齢化が進行しており、外部からの人口流入も限定的であることから、地価は引続き下落傾向にある。
地域要因
(1)旧集落地域であり、特に地価上昇に転ずる要因がなく、外部需要が期待薄のため地価下落が継続している。 (2)旧来からの集落的要素の強い地域であり、需要を喚起する要因に乏しい。一般的要因の低迷に伴い地価は下落基調である。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	河内ＨＭ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡河内町
地域	茨城県稲敷郡河内町長竿字愛宕町２７５番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,702 円／平米 2万5,463 円／坪
推定価格 平米 坪	1万959 円／平米 3万6,230 円／坪
標準価格 平米 坪	1万339 円／平米 3万4,181 円／坪
査定価格 平米 坪	1万300 円／平米 3万4,052 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	美浦ＴＫ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡美浦村
地域	茨城県稲敷郡河内町長竿字愛宕町２７５番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万965 円／平米 3万6,250 円／坪
推定価格 平米 坪	1万822 円／平米 3万5,778 円／坪
標準価格 平米 坪	1万326 円／平米 3万4,138 円／坪
査定価格 平米 坪	1万300 円／平米 3万4,052 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	美浦ＴＫ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡美浦村
地域	茨城県稲敷郡河内町長竿字愛宕町２７５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,654 円／平米 3万1,916 円／坪
推定価格 平米 坪	1万60 円／平米 3万3,258 円／坪
標準価格 平米 坪	9,673 円／平米 3万1,979 円／坪
査定価格 平米 坪	9,670 円／平米 3万1,969 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	阿見ＳＴ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡阿見町
地域	茨城県稲敷郡河内町長竿字愛宕町２７５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万685 円／平米 3万5,325 円／坪
推定価格 平米 坪	1万274 円／平米 3万3,966 円／坪
標準価格 平米 坪	9,822 円／平米 3万2,472 円／坪
査定価格 平米 坪	9,820 円／平米 3万2,465 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	利根ＳＪ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	北相馬郡利根町
地域	茨城県稲敷郡河内町長竿字愛宕町２７５番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,400 円／平米 2万4,464 円／坪
推定価格 平米 坪	8,486 円／平米 2万8,055 円／坪
標準価格 平米 坪	9,387 円／平米 3万1,033 円／坪
査定価格 平米 坪	9,390 円／平米 3万1,043 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情