路線価 (2023) 茨城県結城郡八千代町大字西大山字瓦ケ台524-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 結城郡八千代町茨城県結城郡八千代町大字西大山字瓦ケ台５２４番３
価格時点	2023 年
駅名	下妻駅 から 10000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	453万 円 (500 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万9,919 円 1平米 9,050 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	453万 円 (500 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万9,919 円／坪 1平米 9,050 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は八千代町を中心とし、隣接市を含む農家集落等の住宅地域である。需要者のほとんどは地元居住者・地縁者が大半を占め、それ以外の需要者は極めて少ない。農家集落であり、需給動向は集落内及び地縁的選好性のある者にほぼ取引が限定されるため、土地の取引件数は少ない。取引目的や規模等により価格に開差があって中心価格帯を把握しにくいが、標準地に見合う単価・総額はほぼ妥当と判断される。 (2) 同一需給圏は町内の農家集落地域を中心に隣接市の同種地域と判定した。需要者は当該地域の地縁者による地元需要が中心で、同一需給圏外からの需要は見られない。町内は鉄道利便性の劣る内陸部に位置し土地取引は中心市街地に見られる程度で、郊外の農家集落地域での取引は稀である。周辺の類似地域内の取引事例、市街地の事例との比較、周辺の地価水準から土地は概ね９千円／㎡前後と思料する。新築戸建は見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は農家集落としての地域性が強いので、アパート等の収益物件は皆無である。これにより、自用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため収益価格は非適用とした。比準価格は八千代町のほか隣接の古河市に存する調区内宅地に係る事例により試算されたもので信頼性は保たれている。よって広域的な検討を踏まえ、市場実勢を反映する比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣は郊外の農家集落地域である。土地取引は住宅取得目的の個人が支配的である。比準価格は、同一需給圏内の代替競争関係の高い取引事例を収集して求められており、市場性を反映した実証的な価格である。近隣は郊外の利便性の劣る集落地域で、収益物件は殆ど認められず、賃貸市場が未成熟のため収益還元法の適用は断念した。本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	下妻駅西方
距離	10000 m
土地の状態
土地面積	151.2 坪 (500 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅を中心に事業所等が介在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	結城郡八千代町茨城県結城郡八千代町大字西大山字瓦ケ台５２４番３
標準地の範囲
東	600 m
西	350 m
南	300 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	26.8 m
奥行き	18.8 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地から離れた農家集落としての地域性が強く、当面は現状のままで推移するものと予測される。総じて宅地需要が弱いことを勘案すると、限定的な市場も踏まえ、当面地価は弱含みで推移していくものと予測される。 (2)市街地の周辺部に位置する集落地域で、地域要因の特段の変動は見られず当面は現在の住環境を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万9,919 円 1平米 9,050 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万9,919 円 1平米 9,050 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万9,919円 1平米 9,050円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 3万85円 1平米 9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万9,919円 1平米 9,050円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 3万85円 1平米 9,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①人口減少率（－６．４％／５年）、高齢化率（３２．２％）、②駅接近性に劣るため町外需要見込めず、地元需要主体、④市街化横這い、調区弱含み (2)八千代町の人口減少率は県平均を大きく上回り、高齢化率も県平均より高い。地域需要が中心で宅地需要は総じて弱い。
地域要因
(1)在来の一般住宅や農家住宅等が散在し、家屋の疎密度は低い。当集落以外の需要は見込めず、地価は長期的に下落傾向が継続するものと予測される。 (2)八千代町郊外の農家集落地域で、地域要因の大きな変動は見られない。
個別的要因	(1)画地の形状、規模等は概ね標準的である。なお、個別的要因の変動は認められない。 (2)郊外の戸建住宅地として位置・形状・規模等の画地条件は標準的で個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	八千代ＦＨ調４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	結城郡八千代町
地域	茨城県結城郡八千代町大字西大山字瓦ケ台５２４番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,097 円／平米 3万6,687 円／坪
推定価格 平米 坪	1万899 円／平米 3万6,032 円／坪
標準価格 平米 坪	9,098 円／平米 3万78 円／坪
査定価格 平米 坪	9,100 円／平米 3万85 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220708204 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県結城郡八千代町大字西大山字瓦ケ台５２４番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,377 円／平米 3万1,000 円／坪
推定価格 平米 坪	9,104 円／平米 3万98 円／坪
標準価格 平米 坪	8,847 円／平米 2万9,248 円／坪
査定価格 平米 坪	8,850 円／平米 2万9,258 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220608204 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県結城郡八千代町大字西大山字瓦ケ台５２４番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万589 円／平米 3万5,007 円／坪
推定価格 平米 坪	1万589 円／平米 3万5,007 円／坪
標準価格 平米 坪	9,105 円／平米 3万101 円／坪
査定価格 平米 坪	9,110 円／平米 3万118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220508204 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県結城郡八千代町大字西大山字瓦ケ台５２４番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万336 円／平米 3万4,171 円／坪
推定価格 平米 坪	9,834 円／平米 3万2,511 円／坪
標準価格 平米 坪	9,106 円／平米 3万104 円／坪
査定価格 平米 坪	9,110 円／平米 3万118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情