路線価 (2023) 茨城県結城郡八千代町大字久下田字遠上東599-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 結城郡八千代町茨城県結城郡八千代町大字久下田字遠上東５９９番１
価格時点	2023 年
駅名	下妻駅 から 10000m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	377万 円 (405 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万746 円 1平米 9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	377万 円 (405 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万746 円／坪 1平米 9,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は八千代町を中心とし、隣接市を含む農家集落等の住宅地域である。需要者のほとんどは地元居住者・地縁者が大半を占め、それ以外の需要者は極めて少ない。周辺を田畑に囲まれた農家集落であり、需給動向は集落内及び地縁的選好性のある者にほぼ取引が限定されるため、土地の取引件数は少ない。取引される目的や規模等により価格に開差があって中心価格帯を把握しにくいが、標準地に見合う単価・総額はほぼ妥当と判断される。 (2) 同一需給圏は八千代町を中心に隣接市を含む農家集落地域と判定した。需要者は近隣に地縁等を有し町内に居住する３０～４０歳代の一次取得者が中心で、町外からの需要は少ない。市街地への接近性、利便性が劣る住宅地域で地元需要も限定的で市場性は弱い。取引そのものが少なく、取引規模・取引価格が一様でないことから需要の中心価格帯の把握は困難であるが周辺の地価水準から土地は概ね１万円／㎡程度と思料する。新築戸建は見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は農家集落としての地域性が強いので、アパート等の収益物件は皆無である。これにより、自用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため収益価格は非適用とした。比準価格は八千代町のほか隣接の古河市・坂東市に存する調区内宅地に係る事例により試算されたもので信頼性は保たれている。よって広域的な検討を踏まえ、市場実勢を反映する比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣は郊外の農家集落地域に存し、土地取引は自用目的が大半である。アパート等の収益物件は見られず賃貸需要も乏しいことから賃貸を想定することは現実的でないと判断して収益還元法は非適用とした。町内の代替競争関係にある取引事例を中心に採用して比準価格を試算した。本件では比準価格のみの試算となったが市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	下妻駅北西方
距離	10000 m
土地の状態
土地面積	122.5 坪 (405 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅を中心に事業所等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	結城郡八千代町茨城県結城郡八千代町大字久下田字遠上東５９９番１
標準地の範囲
東	180 m
西	110 m
南	220 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20.5 m
奥行き	20.7 m
面積	400 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地から離れた農家集落としての地域性が強く、当面は現状のままで推移するものと予測される。総じて宅地需要が弱いことを勘案すると、限定的な市場も踏まえ、当面地価は弱含みで推移していくものと予測される。 (2)中心市街地から離れた市街化調整区域内の農家集落地域であり、地域要因の変動に乏しく当面は現状維持で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万746 円 1平米 9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万746 円 1平米 9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万746円 1平米 9,300円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 3万911円 1平米 9,350円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万746円 1平米 9,300円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 3万911円 1平米 9,350円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①人口減少率（－６．４％／５年）、高齢化率（３２．２％）、②駅接近性に劣るため町外需要見込めず、地元需要主体、④市街化横這い、調区弱含み (2)八千代町の人口減少率は県平均を大きく上回り、高齢化率も県平均より高い。地域需要が中心で宅地需要は総じて弱い。
地域要因
(1)町外れにあるが、久下田地内には小学校や郵便局があって集落性は高い。しかし、地元需要主体の宅地需要を考慮すると、地価は弱含みで推移する。 (2)八千代町郊外の農家集落地域で、地域要因の大きな変動は見られない。
個別的要因	(1)角地であるが、狭幅員であることで増分価値はない。なお、個別的要因の変動は認められない。 (2)集落地域内の戸建住宅地として位置・形状・規模等の画地条件は標準的で個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	八千代ＦＨ調４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	結城郡八千代町
地域	茨城県結城郡八千代町大字久下田字遠上東５９９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,097 円／平米 3万6,687 円／坪
推定価格 平米 坪	1万899 円／平米 3万6,032 円／坪
標準価格 平米 坪	9,292 円／平米 3万719 円／坪
査定価格 平米 坪	9,290 円／平米 3万713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220708204 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県結城郡八千代町大字久下田字遠上東５９９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,377 円／平米 3万1,000 円／坪
推定価格 平米 坪	9,104 円／平米 3万98 円／坪
標準価格 平米 坪	9,215 円／平米 3万465 円／坪
査定価格 平米 坪	9,220 円／平米 3万481 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220608204 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県結城郡八千代町大字久下田字遠上東５９９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万589 円／平米 3万5,007 円／坪
推定価格 平米 坪	1万589 円／平米 3万5,007 円／坪
標準価格 平米 坪	9,463 円／平米 3万1,285 円／坪
査定価格 平米 坪	9,460 円／平米 3万1,275 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220608204 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県結城郡八千代町大字久下田字遠上東５９９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,931 円／平米 3万2,832 円／坪
推定価格 平米 坪	9,642 円／平米 3万1,876 円／坪
標準価格 平米 坪	9,174 円／平米 3万329 円／坪
査定価格 平米 坪	9,170 円／平米 3万316 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	坂東６４１５公Ｒ５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県結城郡八千代町大字久下田字遠上東５９９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,425 円／平米 3万1,159 円／坪
推定価格 平米 坪	9,492 円／平米 3万1,381 円／坪
標準価格 平米 坪	9,315 円／平米 3万795 円／坪
査定価格 平米 坪	9,320 円／平米 3万812 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	北東
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情