路線価 (2023) 茨城県猿島郡五霞町大字小手指字堀の内1179-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 猿島郡五霞町茨城県猿島郡五霞町大字小手指字堀の内１１７９番１
価格時点	2023 年
駅名	南栗橋駅 から 2700m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	516万 円 (445 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,350 円 1平米 1万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	516万 円 (445 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,350 円／坪 1平米 1万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当町内の外、周辺市町内の農家集落地域と思料される。需要者は同一需給圏内に所在するエンドユーザーが中心であり、同一需給圏外からの転入者は極めて少ない。近隣地域は集落性の高い在来からの農家集落であるが、その特性から不動産取引は内部的なケースに限られる外、新規の需要者流入は極めて少なく、地価は依然として弱含み状態である。取引が少なく需要中心価格帯の把握は困難であるが、競合地域との比較から４万／坪前後と把握される。 (2) 同一需給圏は五霞町及び隣接市町の農家集落地域と判定した。需要者は近隣に生活圏を有する地縁者等で圏域外からの転入者は見られない。市街地地価の値頃感、若年層の流出、少子高齢化から地元需要も総じて弱い。近隣での取引は少なく、取引規模・取引価格は個別性が強いことから需要の中心価格帯の把握は困難であるが周辺の地価水準から土地は概ね１０～１２千円／㎡程度と思料する。新築戸建は見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 在来からの農家集落地域であり賃貸市場は形成されていないことから収益価格は試算しなかった。近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域で自己所有目的での取引が支配的なこと、本件で採用した取引事例は隣接市内を含む競合地域内に所在し、対象標準地と性格が類似したものを採用して試算されており市場の実態を反映した価格が得られたと判断される。したがって代表標準地との均衡に十分留意して、信頼性の高い比準価格を採用し本件鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣は農家集落地域に存し、地縁的選好性を有する個人の自己利用の取引が支配的である。比準価格は、町内及び隣接市町の代替・競争関係にある取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映し実証的な価格である。近隣には、アパート等の収益物件は見られず賃貸を想定することは現実的でないと判断して収益還元法は非適用とした。本件では、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	南栗橋駅東方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	134.6 坪 (445 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の農家住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	猿島郡五霞町茨城県猿島郡五霞町大字小手指字堀の内１１７９番１
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	30 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	五霞町西部に位置する在来からの農家集落地域。
街路	４．４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は農家集落地域として熟成しているので当面はほぼ現状維持での推移と予測される。取引の中心は原宿台を中心とした市街地で農家集落内では散見される程度であり、今後も地価下落は継続すると予測される。 (2)市街地の周辺部に位置する集落地域で、地域要因の変動は見られず、当分の間、現在の住環境を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地（２階建程度）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万8,350 円 1平米 1万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万8,350 円 1平米 1万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万8,350円 1平米 1万1,600円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 3万8,680円 1平米 1万1,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万8,350円 1平米 1万1,600円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 3万8,680円 1平米 1万1,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①五霞町の人口は茨城県を上回る減少率を示す②新築物件取引は少なく中古物件取引が大半③埼玉県と隣接しているが需要者は地元中心である。 (2)人口減少率、高齢化率は県平均を大きく上回る。需要の流出も見られ住宅地の地価は弱含みで推移。工業地の地価は強含みで推移。
地域要因
(1)特段、地域要因の変動は認められない。その集落的特性から不動産取引は限定的であり、近隣地価は依然として弱含んでいる。 (2)五霞町の農家集落地域で、地域要因の特段の変動は見られない。地元需要も限定的で地価は弱含みで推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)集落地域内の戸建住宅地として位置・形状・規模等の画地条件は標準的で個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公ＹＫＧ（Ｄ） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	猿島郡五霞町
地域	茨城県猿島郡五霞町大字小手指字堀の内１１７９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,429 円／平米 3万7,784 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,406 円／平米 3万7,708 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,759 円／平米 3万8,875 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,800 円／平米 3万9,011 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.7 m
舗装状況	記載無
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	古河Ｒ５Ｋ６９１７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県猿島郡五霞町大字小手指字堀の内１１７９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,092 円／平米 4万3,282 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,547 円／平米 4万8,092 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,032 円／平米 3万9,778 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,000 円／平米 3万9,672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	総和ＦＨ公４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県猿島郡五霞町大字小手指字堀の内１１７９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,472 円／平米 4万1,232 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,472 円／平米 4万1,232 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,348 円／平米 3万7,516 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,300 円／平米 3万7,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	総和ＦＨ調４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県猿島郡五霞町大字小手指字堀の内１１７９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,018 円／平米 3万9,732 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,390 円／平米 4万961 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,264 円／平米 3万7,239 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,300 円／平米 3万7,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	総和ＦＨ調４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県猿島郡五霞町大字小手指字堀の内１１７９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,795 円／平米 3万8,994 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,416 円／平米 4万1,047 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,625 円／平米 3万8,432 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,600 円／平米 3万8,350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情