路線価 (2023) 茨城県猿島郡境町字下田650-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 猿島郡境町茨城県猿島郡境町字下田６５０番５
価格時点	2023 年
駅名	東武動物公園駅 から 13000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	423万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万2,650 円 1平米 2万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	423万 円 (169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万2,650 円／坪 1平米 2万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として境町の住宅地域であるが、周辺市町も含むと考えられる。需要者は同一需給圏内に所在するエンドユーザーが中心であり、定住化促進による転入者も散見される。既成市街地で行われている小規模建売分譲は比較的好調で、また中古物件の引き合いも多く、近隣を含めた周辺地域の市場性は安定的である。土地は約５０坪で４００万円程度、新築戸建は２，０００万円程度が取引の中心である。 (2) 　同一需給圏の範囲は、境町市街化区域内住宅地域を中心に、隣接市町の市街化区域内住宅地域をも含む。需要者は境町居住者及び当町に地縁性のある３０代前後のエンドユーザーが中心。町の子育て世代層への公的支援等もあり、新築住宅及び中古住宅の需給は均衡しており、地価は安定的である。尚、市場で中心となる価格帯は土地１６５㎡を前提とした場合、４００万円前後、新築戸建住宅で２，０００万円前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣及び周辺地域内にはアパート等の収益物件が見られるが、対象標準地は画地規模が小さく、適切な収益用不動産の建築が想定できないため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は当町内で発生し、対象標準地と類似性のある取引事例から試算されており、市場性を反映する価格が試算されたと思料される。したがって代表標準地との均衡に十分留意して、信頼性の高い比準価格を採用し、対象標準地の鑑定評価額を決定した。 (2) 　近隣地域は、スーパー及び公共施設への接近性が概ね良好であり、総じて居住の快適性を備えた住宅地域である。収益還元法は対象標準地の画地規模より駐車場付の共同住宅を想定した場合、経済合理性ある賃貸建物の想定が困難であったため適用は断念した。尚、市場では収益価格より取引価格主導で価格形成がなされている。よって比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東武動物公園駅北東方
距離	13000 m
土地の状態
土地面積	51.1 坪 (169 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅とアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	猿島郡境町茨城県猿島郡境町字下田６５０番５
標準地の範囲
東	10 m
西	50 m
南	50 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	15 m
面積	170 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)普通住宅地域として熟成しているので現状の住環境を維持し、推移すると予測される。周辺地域内では建売分譲や中古住宅の取引が良好に推移し当該影響が近隣にも波及しており、当面、近隣地価は安定推移と予測される。 (2)準幹線道路背後の住宅地域。周辺に特段の開発等はなく、今後においても現状に近い状態で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地（２階建程度）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万2,650 円 1平米 2万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万2,650 円 1平米 2万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①境町の人口は微減で県平均を下回る②不動産需要は地元者が中心で町中心部や区域指定地域は底堅い③令和４年４月、区域指定エリアが変更される。 (2)境町の定住化促進事業、子育て世代への公的支援・援助により人口減少率は県平均を下回っている。住宅需要は全般的に安定的に推移。
地域要因
(1)特段、地域要因の変動は認められない。利便性が良好な住宅地域で周辺では良好価格帯の取引が見られており、地価の安定化は継続している。 (2)境町のほぼ中心部に位置しており、商業施設等への生活利便施設への接近性は概ね良好。住宅需要は概ね均衡している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)形状・画地規模において標準的であり、競争力等は類似地域内の不動産と比較し同一である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４調境７５６１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	猿島郡境町
地域	茨城県猿島郡境町字下田６５０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,720 円／平米 9万4,948 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,157 円／平米 9万3,087 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,882 円／平米 7万8,954 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,800 円／平米 8万1,989 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４調境７５６１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	猿島郡境町
地域	茨城県猿島郡境町字下田６５０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,727 円／平米 9万4,971 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,443 円／平米 9万4,033 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,647 円／平米 8万1,483 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,600 円／平米 8万4,634 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公６７３９境 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	猿島郡境町
地域	茨城県猿島郡境町字下田６５０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,139 円／平米 6万9,886 円／坪
推定価格 平米 坪	2万930 円／平米 6万9,195 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,596 円／平米 7万8,008 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,500 円／平米 8万997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４調境７５６１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	猿島郡境町
地域	茨城県猿島郡境町字下田６５０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,352 円／平米 9万7,038 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,090 円／平米 9万6,172 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,041 円／平米 7万9,480 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,000 円／平米 8万2,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情