路線価 (2023) 茨城県猿島郡境町大字長井戸字志辺996-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 猿島郡境町茨城県猿島郡境町大字長井戸字志辺９９６番４
価格時点	2023 年
駅名	東武動物公園駅 から 16000m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	520万 円 (448 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,350 円 1平米 1万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	520万 円 (448 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,350 円／坪 1平米 1万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として境町内の農家集落地域であるが、周辺市町も含むと考えられる。需要者は同一需給圏内に所在するエンドユーザーが中心であり、同一需給圏外からの転入者は極めて少ないと思料される。近隣地域は区域指定された地域である。昨今、町内では近隣に類似した地域（区域指定）に需要が集まっており、需給は安定的、地価は横ばい推移を維持している。発生している取引事例から需要中心価格帯は坪当たり４万円前後と推定される。 (2) 同一需給圏の範囲は、境町を中心にその周辺市に存する農家集落等の住宅地域。需要者は、境町に居住する一次取得者が大半を占め、その他は地縁性を有する同一需給圏内の一次取得者等。同一需給圏外からの転入は少ない。対象近隣は市街地に比較的近く、区域指定されており、需給及び地価は安定的に推移している。取引中心価格帯は土地は５００万円前後、新築戸建で２０００万円程度と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 農家集落地域であり賃貸市場は形成されていないことから収益価格は試算しなかった。近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域であり自己所有目的での取引が支配的なこと、本件で採用した取引事例は同一町内に所在し、性格が類似する取引事例を採用し試算されており、市場の実態を反映した価格が得られたと思料される。したがって代表標準地との均衡に十分留意して、信頼性の高い比準価格を採用し対象標準地の鑑定評価額を決定した。 (2) 　対象近隣地域は農家住宅の中に一般住宅も見られる住宅地域内にある。取引事例は境町内の事例を採用し比準価格の信頼性は高い。一方、当該地域は市街地に比較的近いものの農家集落地域に所在し賃貸需要は見込めないため、収益価格は試算し得なかった。よって、比準価格を採用して、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東武動物公園駅北東方
距離	16000 m
土地の状態
土地面積	135.5 坪 (448 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の中に一般住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	猿島郡境町茨城県猿島郡境町大字長井戸字志辺９９６番４
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	60 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	19.5 m
奥行き	23 m
面積	450 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	区域指定された農家集落地域であり、圏央道境古河ＩＣヘの接近性が良好。
街路	４．６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)長井戸地区の住宅地域として熟成しているので、今後も現状維持で推移すると予測される。公法規制の優位性（区域指定）、ＩＣヘの良好な接近性から地価の値崩れはなく、今後も安定的に推移すると予測される。 (2)農家住宅と戸建住宅が見られる農家住宅地域であるが、市街地に比較的近く需給は安定しており、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地（２階建程度）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万8,350 円 1平米 1万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万8,350 円 1平米 1万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万8,350円 1平米 1万1,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 3万8,350円 1平米 1万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万8,350円 1平米 1万1,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 3万8,350円 1平米 1万1,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①境町の人口は微減で県平均を下回る②不動産需要は地元者が中心で町中心部や区域指定地域は底堅い③令和４年４月、区域指定エリアが変更される。 (2)人口減少率、高齢化率ともに県平均より低い。住宅地需要は地元需要が中心だが、町内で土地需給が完結する傾向にある。
地域要因
(1)特段、地域要因の変動は認められない。区域指定された住宅地域で地域的に一定数の不動産需要が認められ、地価は横ばいで推移している。 (2)長井戸地区は市街地に比較的近く、利便性も認められ、地価は安定的に推移。
個別的要因	(1)特に個別的要因の変動はない。 (2)形状、規模等は標準的である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公６７３９境 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	猿島郡境町
地域	茨城県猿島郡境町大字長井戸字志辺９９６番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,589 円／平米 4万8,231 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,589 円／平米 4万8,231 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,803 円／平米 3万9,021 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,800 円／平米 3万9,011 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公６７３９境 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	猿島郡境町
地域	茨城県猿島郡境町大字長井戸字志辺９９６番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,195 円／平米 3万399 円／坪
推定価格 平米 坪	1万176 円／平米 3万3,642 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,025 円／平米 3万6,449 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,000 円／平米 3万6,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公６７３９境 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	猿島郡境町
地域	茨城県猿島郡境町大字長井戸字志辺９９６番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,917 円／平米 3万9,398 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,881 円／平米 3万9,279 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,810 円／平米 3万9,044 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,800 円／平米 3万9,011 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公６７３９境 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	猿島郡境町
地域	茨城県猿島郡境町大字長井戸字志辺９９６番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,514 円／平米 3万8,065 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,542 円／平米 4万1,464 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,602 円／平米 3万8,356 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,600 円／平米 3万8,350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情