路線価 (2023) 茨城県猿島郡境町字向地789-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 猿島郡境町茨城県猿島郡境町字向地７８９番１
価格時点	2023 年
駅名	東武動物公園駅 から 12000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	5,330万 円 (1544 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万4,057 円 1平米 3万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	5,330万 円 (1544 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万4,057 円／坪 1平米 3万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏の範囲は、境町商業地域を中心に、県西地区内の商業地域等と判定。想定される需要者は外食産業及び全国的規模で展開している物販店等が中心であるが、土地を取得しての店舗等の出店は町内では少ない。近隣地域は境町内で商業地としての人気は良好であり、同一路線沿いには時折店舗出店がみられる。尚、市場で中心となる価格帯は画地規模により単価幅はあるが、概ね坪当たり１０～１２万円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は、境町を中心に県西地区の路線商業地域等と判定。需要者は、沿道サービス店舗、営業所を広域で展開する県内外の企業、地縁的選好性を有する地元企業等が中心である。町内において競争力のある路線商業地で、顧客吸引力は安定しており、底値感から地価は概ね横這い傾向で推移している。境町内の商業地は立地条件や画地規模により取引内容が区々で、需要の中心価格帯の把握は困難であるが、坪あたり１０～１２万円前後と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は、沿道型店舗、事務所等がある路線商業地域である。境町内の取引事例を検証すると、テナント賃料等を基準に、利回りを重視した商業系取引事例は見受けられず、総じて土地価格を標準とした価格形成となっている。以上の検討より本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 境町中心部の県道沿いの路線商業地域に存する。比準価格は、境町及び隣接市の代替・競争関係にある信頼性の高い路線商業地域等の取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力を有する価格である。収益価格は、自用目的の店舗が多く、投資採算性に着目した取引は少なく、元本と果実の関係はやや希薄な状況にある。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	東武動物公園北東方
距離	12000 m
土地の状態
土地面積	467 坪 (1544 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	沿道型店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	猿島郡境町茨城県猿島郡境町字向地７８９番１
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	沿道型店舗地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	39 m
面積	1550 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	幹線道路沿いの既存の商業地域
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道結城野田線沿いの沿道型店舗等を中心とした商業地域。町内では店舗地としての人気はあるが、商圏の範囲は地元若しくは隣接市等の一部である。今後においても現状に近い状態で推移していくものと予測する。 (2)沿道サービス店舗、営業所等が比較的集積しており、今後も現状に近い状態で推移していくものと予測する。町内において競争力のある路線商業地で、底値感から地価は概ね横ばい傾向で推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道型店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万8 円 1平米 3万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万8 円 1平米 3万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万8円 1平米 3万6,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 11万4,057円 1平米 3万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万8円 1平米 3万6,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 11万4,057円 1平米 3万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)境町の定住化促進事業、子育て世代への公的支援・援助により人口減少率は県平均を下回っている。商業地は県道結城野田線が中心で地価は安定的。 (2)圏央道が開通し周辺開発の期待感があり、商業地は弱含みから一部に需給改善もあり横這いも見られる。立地、規模等による物件の選別化が進む。
地域要因
(1)低層の沿道型店舗等がある町内では商業地としての人気は高いエリア。但し商圏の範囲は地元居住者等が中心で限定的。 (2)郊外型店舗、飲食店舗等が比較的集積し、町内において顧客吸引力、競争力は安定している。地価は概ね横ばい傾向で推移している。
個別的要因	(1)沿道型店舗としては、形状・画地規模において標準的である。角地ではあるが、狭隘道路のため、増価要因とは認められないと判断した。 (2)規模・形状ともに概ね標準的である。角地であるが、狭隘道路で効用増は認められない。なお、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公６７３９境 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	猿島郡境町
地域	茨城県猿島郡境町字向地７８９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万73 円／平米 9万9,421 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,862 円／平米 9万8,724 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,551 円／平米 12万838 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,600 円／平米 12万1,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	7.2 m
側道方位2	東
側道幅員2	3.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	境Ｒ４公ＹＫ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	猿島郡境町
地域	茨城県猿島郡境町字向地７８９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,452 円／平米 15万3,570 円／坪
推定価格 平米 坪	4万463 円／平米 13万3,771 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,128 円／平米 11万9,439 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,100 円／平米 11万9,347 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	南
側道幅員2	1.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	坂東６４１５調Ｒ４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県猿島郡境町字向地７８９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,364 円／平米 12万3,525 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,804 円／平米 11万8,368 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,535 円／平米 12万785 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,500 円／平米 12万669 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	古河Ｒ５Ｋ６９１７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県猿島郡境町字向地７８９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,450 円／平米 13万7,034 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,056 円／平米 15万2,261 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,953 円／平米 11万8,861 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,000 円／平米 11万9,016 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情