路線価 (2023) 茨城県北相馬郡利根町大字八幡台11-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 北相馬郡利根町茨城県北相馬郡利根町大字八幡台１１番６
価格時点	2023 年
駅名	布佐駅 から 1600m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	329万 円 (203 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,557 円 1平米 1万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	325万 円 (203 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,896 円／坪 1平米 1万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏を利根町及び周辺市町村等の住宅地域一帯と把握。需要者の中心は利根町居住の１次取得者と把握されるが、高齢化が進み、外部需要も乏しく、取引はほとんどない。僅かに見られる取引も買い手主導の取引が多いため、価格も買い手側の事情で大きく左右され、中心価格帯を把握することは困難だが、総額で１千万円を超えると需要が減少する傾向にある。熟成度の高い住宅団地だが、町内全域供給過剰の状態にあり、下げ止まりの兆しは伺えない。 (2) 同一需給圏は、利根町を中心に隣接市に存する住宅地域一帯と判断した。需要者は、利根町に地縁を有する者がその中心と思われ、外部からの流入はほぼない。近隣地域は、区画整然とした住宅地域であるため一定の住環境は保持しているが、高齢化の進行により、訴求力は低下している。市場における価格帯であるが、土地は６０坪程度で３３０万円程度、新築戸建は１８００万円以下と思われる。緩やかではあるものの、地価下落に歯止めが掛からない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸需要が弱く、またアパート敷地としては画地規模がやや小さいため、収益還元法は非適用とした。一方、取引事例比較法の適用に際しては、町内より、比較的取引時点が新しく、特段の事情補正を必要としない４事例を採用し、各事例の特徴に応じた関連づけをおこなった。よって本件では、代表標準地との検討をも踏まえて、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域では地域の特性上、自用不動産を求める取引がその大半を占める。よって快適性や利便性、安全性等が重視される傾向が強い。一方収益価格であるが、アパート需要も少ない等、賃貸経営が困難であると判断し、その適用を見送った。したがって、主たる需要者の視点を重視し、客観的であって実証的な価格である比準価格を採用するとともに、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	布佐駅北東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	61.4 坪 (203 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北相馬郡利根町茨城県北相馬郡利根町大字八幡台１１番６
標準地の範囲
東	80 m
西	120 m
南	80 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位北、５．７ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)分譲後相当期間が経過した住宅団地であり、熟成度が高いため、将来的にもほぼ現状通り推移していくものと予測される。 (2)開発後相当程度時間が経過し熟成した住宅地域であり、地域要因に大きな変動はみられない。地価は著しい高齢化や人口減少等の影響を受けている。今後短期間で回復する要因は乏しく、需要は低い状況が続く。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万3,557 円 1平米 1万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万2,896 円 1平米 1万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万3,557円 1平米 1万6,200円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万2,896円 1平米 1万6,000円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少率及び老齢化率が非常に高い。底値感があるも需要が弱く、町内各所の大規模宅地分譲による過剰供給解消の見込みが立たない状況。 (2)令和４年１０月１日現在、人口は５年間で５．４％減少しており、高齢化率は４６．１％であった。県の高齢化率３０．６％と相当高い水準である。
地域要因
(1)分譲後相当期間が経過した住宅団地で、熟成度が高く、地域要因に特段の変化は見られない。 (2)地域要因に変動はない。少子高齢化の進行は著しいものがあり、若年層に対する訴求力は相当程度劣ると判断せざるを得ない状況が続いている。
個別的要因	(1)画地の規模、街路条件等は標準的であり、北西街路であることにより日照がやや優る。個別的要因の変動は特に見受けられない。 (2)接面方位が北西側であるため、北側で街路に接する画地と比較して若干優位な競争力を有すると思われる。また個別的要因に特段変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	利根ＳＪ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	北相馬郡利根町
地域	茨城県北相馬郡利根町大字八幡台１１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,749 円／平米 5万5,372 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,433 円／平米 5万1,021 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,280 円／平米 5万516 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,400 円／平米 5万912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	利根ＳＪ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	北相馬郡利根町
地域	茨城県北相馬郡利根町大字八幡台１１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,764 円／平米 5万5,422 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,730 円／平米 5万5,309 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,899 円／平米 5万5,868 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,100 円／平米 5万6,533 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	利根ＳＪ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	北相馬郡利根町
地域	茨城県北相馬郡利根町大字八幡台１１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,226 円／平米 5万3,643 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,860 円／平米 5万2,433 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,020 円／平米 5万2,962 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,200 円／平米 5万3,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	利根ＳＪ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	北相馬郡利根町
地域	茨城県北相馬郡利根町大字八幡台１１番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,929 円／平米 5万2,661 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,111 円／平米 4万9,957 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,250 円／平米 5万7,029 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,400 円／平米 5万7,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	9.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	利根ＳＪ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	北相馬郡利根町
地域	茨城県北相馬郡利根町大字八幡台１１番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,780 円／平米 5万2,169 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,112 円／平米 4万9,960 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,842 円／平米 5万8,986 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,000 円／平米 5万9,508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情