路線価 (2023) 茨城県北相馬郡利根町大字布川字野岸2080-45 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 北相馬郡利根町茨城県北相馬郡利根町大字布川字野岸２０８０番４５
価格時点	2023 年
駅名	布佐駅 から 2900m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	299万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,896 円 1平米 1万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	307万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,218 円／坪 1平米 1万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は利根町内の分譲住宅地域全域と判定した。需要者の中心は同一需要圏内に居住する４０歳代前半までの一次取得者が大半を占め、外部からの転入者は少ない。閑静な住環境を有した住宅地域であるが、通勤等に問題があり、利便性上位地域への移住希望者が多く人口減少が目立つ。市場における需要の中心価格帯は、土地が５０～６０坪で２５０万から３５０万円程度、新築戸建物件は１５００万円～１８００万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は利根町及びその周辺自治体における既存住宅地域である。需要者の中心は利根町に居住する３０～４０歳代の一次取得者が大半を占め、外部からの流入は限定的である。造成時期の古い分譲住宅地であり居住者の老齢化が進行し、それに伴い空き家等が増えている。周辺の環境良好な新規分譲地に需要が移っており、選好性はやや低い。土地は６０坪程度で３５０万円前後、新築の戸建物件は２，０００万円前後が取引の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が連担する地域であり、また画地条件から賃貸用建物建築の経済的合理性は存しない。よって収益還元法の適用は見送った。比準価格については、利根町の不動産市場が混乱を見せており、事例の選択等がやや困難であったが、町内の分譲住宅地域の事例を基礎として、市場性が反映された価格が求めれており、実証性は高い。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を中心として、対象標準地の鑑定評価額を決定した。 (2) 熟成した戸建住宅地であり、自用目的での取引が中心となっていることから、比準価格は取引の実態を反映した精度の高い価格である。また、一画地の規模が小さい旧規格の分譲住宅地で、標準地の画地条件等を考慮した収益物件の想定が困難であることから収益還元法の適用を断念した。したがって、本件鑑定評価に当たっては、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	布佐駅　北東方
距離	2900 m
土地の状態
土地面積	56.6 坪 (187 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした分譲住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北相馬郡利根町茨城県北相馬郡利根町大字布川字野岸２０８０番４５
標準地の範囲
東	100 m
西	70 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	13 m
面積	180 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	大規模の分譲住宅団地（利根ニュータウン）内の戸建住宅地域。
街路	基準方位：北，６．２ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)バブル期に人気を有した一定の環境を有する分譲地だが、通勤等の問題から競争力が低下しており、地域内において投げ売り的な取引も出始めている。今後とも地価は下落が継続するものと思料する。 (2)造成時期のやや古い住宅団地であり、当面現状の環境を維持すると予測する。居住者の高齢化の進行や若年者層の流出等と相俟って、徐々に空き家等が増えている。地価はやや弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万2,896 円 1平米 1万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万4,218 円 1平米 1万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万2,896円 1平米 1万6,000円
前年から次年への変動率 -3.6 ％
2022年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)利根町については、バブル期の開発で大幅な人口増を見たが、その開発地域が老朽化から人口流出、高齢化が顕著であり、地価下落が続く。 (2)人口は減少、世帯数は微増傾向にある。高齢化率は高い水準が続いている。外部からの流入は限定的で、選好性はやや弱い。
地域要因
(1)昭和５０年代に開発・造成された分譲住宅団地であり、居住者の高齢化が進行しており、需要も弱く、地価は依然として下落が続く。 (2)区画整然とした旧来からの住宅地域で、居住環境は比較的良好であるが、利便性が相対的に劣り、地価は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	利根ＳＪ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	北相馬郡利根町
地域	茨城県北相馬郡利根町大字布川字野岸２０８０番４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,189 円／平米 4万6,909 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,006 円／平米 4万6,304 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,731 円／平米 4万5,395 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,300 円／平米 4万7,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	利根ＳＪ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	北相馬郡利根町
地域	茨城県北相馬郡利根町大字布川字野岸２０８０番４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,749 円／平米 5万5,372 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,433 円／平米 5万1,021 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,839 円／平米 4万9,058 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,400 円／平米 5万912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	利根ＳＪ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	北相馬郡利根町
地域	茨城県北相馬郡利根町大字布川字野岸２０８０番４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,764 円／平米 5万5,422 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,730 円／平米 5万5,309 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,402 円／平米 5万4,225 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,100 円／平米 5万6,533 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	利根ＳＪ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	北相馬郡利根町
地域	茨城県北相馬郡利根町大字布川字野岸２０８０番４５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,818 円／平米 5万2,294 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,575 円／平米 4万8,185 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,374 円／平米 5万826 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	利根ＳＪ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	北相馬郡利根町
地域	茨城県北相馬郡利根町大字布川字野岸２０８０番４５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,226 円／平米 5万3,643 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,860 円／平米 5万2,433 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,398 円／平米 5万906 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情