路線価 (2023) 茨城県北相馬郡利根町大字押付新田字五の耕地876 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 北相馬郡利根町茨城県北相馬郡利根町大字押付新田字五の耕地８７６番
価格時点	2023 年
駅名	布佐駅 から 2800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	918万 円 (1043 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万9,093 円 1平米 8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	923万 円 (1043 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万9,258 円／坪 1平米 8,850 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね利根町及び周辺自治体の圏域に属する農家住宅地域である。需要者は殆どが当該圏域の地縁・血縁関係者による一時取得や住み替えであり、移住による転入は極少数である。農業人口の減少傾向は続いているため、取引自体少なく、取引される規模、価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出しがたい状況である。 (2) 同一需給圏は、利根町を中心とし、県南部に存する農家集落地域一帯と判断した。需要者は、町内に何らかの地縁を有する比較的若年層に限られ、外部からの流入は殆ど期待できない。同一需給圏内では、高齢化の進行や人口減少も相俟って、住環境面で劣後する市街化調整区域内住宅地に対する需要は極めて弱い。中心となる価格帯であるが、地元精通者等の意見も参考に、土地が３万円弱／坪程度、新築戸建は１０００万円台後半と推察され、ほぼ底値圏である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は農家集落地域であり、賃貸市場は未成熟であるため収益価格の試算は行わないものとした。比準価格の試算においては、周辺自治体から広域的な検討を行った。価格の調整にあたっては比準価格のみの試算であるが、市場性を反映した価格で説得力を有し、また後記代表標準地より検討した価格との均衡を得ており、比準価格の妥当性が検証されたので比準価格を採用し、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 上記のとおり比準価格を得た。収益還元法は行政上の規制やアパートに対する需要が期待できない等、実現性が乏しいため、その適用を断念した。当該地域における市場参加者は、自己用住宅の取得を目的とする者が大半であることを考慮すると、快適性や利便性が投資判断に大きな影響を与えると判断した。よって主たる需要者の視点に立ち実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地価格を規準とした価格との均衡にも留意して上記のとおり決定した。
交通
交通施設	布佐駅北方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	315.5 坪 (1043 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ農地の多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北相馬郡利根町茨城県北相馬郡利根町大字押付新田字五の耕地８７６番
標準地の範囲
東	250 m
西	330 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	46 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	４．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家集落地域としての環境を維持していくと予測する。需要は地縁・血縁関係者が中心で弱いため、地価は今後も弱含みにて推移すると予測する。 (2)農家住宅が建ち並ぶ、従来からの農家住宅地域である。市場も閉鎖的であることや、地域特性を大きく変化させるような要因変化に乏しいことから、今後も当分の間、現状のまま推移するものと思量する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万9,093 円 1平米 8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万9,258 円 1平米 8,850 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万9,093円 1平米 8,800円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 2万9,357円 1平米 8,880円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万9,258円 1平米 8,850円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 2万9,357円 1平米 8,880円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①利根町の人口は減少傾向にある。②県平均を大きく上回る高齢化率が続いている。③都市計画道路等は事業進行中。 (2)令和４年１０月１日現在、人口は５年間で５．４％減少しており、高齢化率は４６．１％であった。県の高齢化率３０．６％と相当高い水準である。
地域要因
(1)農家住宅地域であり、街路条件、接近条件、環境条件等に格別の変化は認められない。 (2)地域要因について、特段の変化は認められない。外部からの需要もほぼ期待できず、今後当分の間、現状のまま推移するものと思量する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	つくみＧＹ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県北相馬郡利根町大字押付新田字五の耕地８７６番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万765 円／平米 3万5,589 円／坪
推定価格 平米 坪	1万431 円／平米 3万4,485 円／坪
標準価格 平米 坪	8,992 円／平米 2万9,728 円／坪
査定価格 平米 坪	8,990 円／平米 2万9,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	稲敷ＭＪ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷市
地域	茨城県北相馬郡利根町大字押付新田字五の耕地８７６番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,288 円／平米 2万7,400 円／坪
推定価格 平米 坪	8,230 円／平米 2万7,208 円／坪
標準価格 平米 坪	8,681 円／平米 2万8,699 円／坪
査定価格 平米 坪	8,680 円／平米 2万8,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	阿見ＴＫ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡阿見町
地域	茨城県北相馬郡利根町大字押付新田字五の耕地８７６番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,340 円／平米 2万4,266 円／坪
推定価格 平米 坪	7,296 円／平米 2万4,121 円／坪
標準価格 平米 坪	8,367 円／平米 2万7,661 円／坪
査定価格 平米 坪	8,370 円／平米 2万7,671 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	美浦ＴＫ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡美浦村
地域	茨城県北相馬郡利根町大字押付新田字五の耕地８７６番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,740 円／平米 3万2,200 円／坪
推定価格 平米 坪	9,652 円／平米 3万1,910 円／坪
標準価格 平米 坪	9,140 円／平米 3万217 円／坪
査定価格 平米 坪	9,140 円／平米 3万217 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情