路線価 (2023) 茨城県北相馬郡利根町大字布川字台1459-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 北相馬郡利根町茨城県北相馬郡利根町大字布川字台１４５９番１外
価格時点	2023 年
駅名	布佐駅 から 1700m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,250万 円 (765 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,218 円 1平米 1万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,250万 円 (765 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,218 円／坪 1平米 1万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は幹線道路沿いの路線商業地域で住・商の混在地域を含み、圏域は茨城県の県南・鹿行地区一円。需要者の中心は幹線道路沿いに展開する郊外型の量販店等の法人事業者、中小規模の店舗経営者等と見られる。近隣地域は県道沿いの商業地域であるが、商業施設の集積度は低く、繁華性も劣り、需要は弱い状況が続いている。路線商業地の競合も進行しており、画地規模により取引される価格もまちまちであり、需要の中心価格帯は見い出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は利根町を中心とした県南地区に存する商業地及び混在住宅地と把握される。需要者は県内外の個人または法人事業者等が中心と思われる。県道沿いに所在し、大学に隣接するが、繁華性が劣り、商業地としての需要は乏しい。事業用地としては概ね底値水準にあると思われるが、業務用地としての需要は乏しく、好転の兆しは見られない。なお、取引規模がまちまちで、総額での中心価格帯は把握しにくい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　取引事例比較法の適用にあたり採用した路線商業地等の取引事例には地域要因格差の大きい事例もあるが、地域の実態等に即して適切に補修正し、その妥当性を確保し得た。一方、近隣地域内には賃貸用の店舗、事務所等は見られず、自用の店舗等が中心で商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低いものと判断される。よって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、主要地方道千葉竜ケ崎線沿いに存するが、業務用地としての需要は乏しい。また、投資用建物の建築を目的とする需要者の参入も殆ど見られず、自用目的での取引が支配的である。但し、町内において商業地の取引事例を収集出来ず、採用事例の規範性が高いとは言い難い。よって本件では比準価格を重視しつつも、収益価格をも十分参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	布佐駅　北東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	231.4 坪 (765 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、大学、住宅等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	10.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北相馬郡利根町茨城県北相馬郡利根町大字布川字台１４５９番１外
標準地の範囲
東	190 m
西	120 m
南	60 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	34.6 m
奥行き	33 m
面積	765 m2
形状	不整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０．８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いの商業地域であるが、新規の店舗等の出店はなく、繁華性が劣るため新規の需要も乏しい状況にある。この地域特性等により市況の回復は当分望めず、地価は今後も弱含み傾向で推移するものと予測される。 (2)県道沿いに所在し、大学に隣接するが、繁華性が劣り、商業地としての需要は乏しい。好転の兆しはなく、将来的にも当面は概ね現状維持で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万5,541 円 1平米 1万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万7,524 円 1平米 1万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万5,541円 1平米 1万6,800円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万7,524円 1平米 1万7,400円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)利根町は人口減少と少子高齢化に直面しており、今後もこの傾向は今後も続くものと思われ、商業地の需要も弱く、今後の回復も望めない状況にある。 (2)人口減少率及び老齢化率が非常に高い。旧商店街は空洞化進行。龍ケ崎市、取手市方面の沿道商業地に顧客流出。町内の商業地取引は殆ど見られない。
地域要因
(1)県道沿いに所在し、新興の大学に近接するが、現状、店舗等の新規出店等は見られず、衰退化が進行しつつあり、地価は依然として下落傾向にある。 (2)県道沿いで、大学に隣接しているものの、繁華性が乏しく、衰退傾向。地域要因に特段の変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)形状、二方路については選好性に大きな影響が認められず、概ね標準的な競争力を有している。個別的要因の変動は特に見受けられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	龍ケ崎ＵＷ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	龍ケ崎市
地域	茨城県北相馬郡利根町大字布川字台１４５９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,230 円／平米 4万7,044 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,552 円／平米 4万4,803 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,925 円／平米 5万2,648 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,900 円／平米 5万2,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	龍ケ崎ＵＷ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	龍ケ崎市
地域	茨城県北相馬郡利根町大字布川字台１４５９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,118 円／平米 6万9,816 円／坪
推定価格 平米 坪	3万169 円／平米 9万9,739 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,279 円／平米 5万7,124 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,300 円／平米 5万7,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	取手ＫＮ調４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	取手市
地域	茨城県北相馬郡利根町大字布川字台１４５９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,995 円／平米 8万9,245 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,104 円／平米 8万6,300 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,469 円／平米 5万4,447 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,500 円／平米 5万4,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	稲敷ＭＪ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷市
地域	茨城県北相馬郡利根町大字布川字台１４５９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,613 円／平米 5万4,923 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,365 円／平米 5万7,409 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,558 円／平米 5万8,047 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情