路線価 (2023) 栃木県宇都宮市峰町字地蔵台250-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 宇都宮市栃木県宇都宮市峰町字地蔵台２５０番４
価格時点	2023 年
駅名	宇都宮駅 から 2600m
路線価
1坪当たり	1坪 17万8,524 円
1平米当たり	1平米 5万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万1,833 円 1平米 6万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万2,163 円／坪 1平米 6万7,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当市街地内住宅地域一円の圏域。主な需要者としては市内在住又は在勤の一次取得者であり、圏外からの流入も見受けられる。需給は最近の区画整理地や中小規模開発の分譲地に集まる一方、各条件の劣る地域においては選別が厳しくなっている。取引価格帯の中心は、地積１６５～２００㎡程度の土地物件で総額１千万円台前半程度、敷地が同規模の新築戸建物件で２千万円台半ば～３千万円前後程度である。 (2) 同一需給圏は宇都宮市東部を中心に住宅地域が存する一円の圏域である。需要者の中心は宇都宮市及びその周辺に居住または通勤する一次取得者層等である。近隣地域は既成住宅地域で近隣の区画整理事業地と比べてやや選好性が劣るものの、住宅地への需要は比較的堅調で引き合いは多い。取引の中心的な価格帯は、土地が１５０㎡～２００㎡程度で１，０００万円台の前半程度、新築戸建住宅が３，０００万円程度であるとみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域を含む周辺地域ではアパート等も散見されるが、市場での取引は自宅等自用目的の物件が大半であり、価格形成においては居住の快適性や生活利便性が重視される。一方次々頁記載の状況から本件では土地残余法を適用しなかった。以上及び一般的要因の動向並びに代表標準地との検討を踏まえた上で、市場の実勢を反映した比準価格を妥当と認めこれを採用して、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は画地の規模から十分な駐車スペースの確保が困難で、経済合理性が認められる賃貸用不動産の建築が想定できないことから、収益価格は求められなかった。一方で比準価格は現実の市場において実際に発生した取引事例を価格判定の基礎としており、実証的で信頼性は高い。以上から本件では、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、当該価格は代表標準地からの価格との均衡を得ている。
交通
交通施設	宇都宮駅南東方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	46.6 坪 (154 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパート等が散在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇都宮市栃木県宇都宮市峰町字地蔵台２５０番４
標準地の範囲
東	0 m
西	60 m
南	80 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	11.5 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	東側一帯では土地区画整理事業が施行中である。
街路	基準方位北、　　４．５ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)宇都宮大学東側の既成の住宅地域として熟成しており、安定的に推移している。近年南方約１５０ｍ付近の都計道「産業道路」が供用開始され、交通条件の向上が認められる。 (2)宇都宮大学南東方の既成住宅地域である。付近の土地区画整理事業の進捗及び都市計画道路の整備等により利便性の向上が見込まれる。地価はやや強含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万1,833 円 1平米 6万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万2,163 円 1平米 6万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万1,833円 1平米 6万7,100円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 22万180円 1平米 6万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万2,163円 1平米 6万7,200円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 22万180円 1平米 6万6,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口も微減傾向にある。１０月までの新設住宅着工は前年度並みのペース。住宅地へのコロナ禍の影響は概ね限定的と見られる。 (2)海外情勢の変化や長引くコロナ禍による影響が懸念されるものの、宇都宮市内では住宅地への需要が好調な地域が認められる。
地域要因
(1)地域要因の変動は特に見受けられないが、区画整理事業の区域外であり、今後の競争力について懸念される。 (2)宇都宮市街地南東部の区画整理地に隣接した住宅地域である。事業の進捗により利便性が増している。地価はやや上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｆ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市峰町字地蔵台２５０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,025 円／平米 13万5,629 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,568 円／平米 21万3,462 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,953 円／平米 21万8,041 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,300 円／平米 22万2,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｍ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市峰町字地蔵台２５０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,912 円／平米 21万7,905 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,694 円／平米 21万572 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,664 円／平米 21万7,085 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,000 円／平米 22万1,502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｊ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市峰町字地蔵台２５０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,216 円／平米 21万5,604 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,980 円／平米 20万8,212 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,673 円／平米 21万7,115 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,000 円／平米 22万1,502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市峰町字地蔵台２５０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,355 円／平米 14万9,944 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,162 円／平米 20万5,508 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,434 円／平米 21万6,325 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,700 円／平米 22万510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公１Ｉ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市峰町字地蔵台２５０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万38 円／平米 13万2,366 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,213 円／平米 16万2,698 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,530 円／平米 21万6,642 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,800 円／平米 22万841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情