路線価 (2023) 栃木県宇都宮市今泉町字向河原855-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 宇都宮市栃木県宇都宮市今泉町字向河原８５５番１５
価格時点	2023 年
駅名	宇都宮駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 23万8,032 円
1平米当たり	1平米 7万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,210万 円 (240 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万4,152 円 1平米 9万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,210万 円 (240 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万4,152 円／坪 1平米 9万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は宇都宮市中心市街地周辺部の住宅地域である。需要者の中心は宇都宮市内の居住者、宇都宮市内又は周辺市町へ通勤する一次取得者層と思われる。宇都宮駅東口周辺の区画整理済の住宅地等の競合・選別化があるが、中心市街地寄りで、生活利便性等にも優れることから当地域への底堅い需要が見られる。当地域は土地１，６００万～２，２００万円程度、新築の戸建住宅は３，５００万～４，０００万円程度が需要の中心となる。 (2) 同一需給圏は当市街地内住宅地域一円の圏域。主な需要者としては圏内の一次取得者に加え買換え層も含み、更に圏外からの流入も見られる。需給は区画整理地や中小規模開発の分譲地に集中する一方、条件の劣る地域においては選別が厳しくなっている。中心となる取引価格帯としては、地積１６５～２００㎡程度の土地物件で総額１千万円台半ば～後半程度、敷地が同規模の新築戸建物件を想定すれば３千万円台前半～半ば程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は規範性の高い事例から試算したもので、対象標準地の市場性を十分に反映したものと判断する。一方、収益価格は直接法を採用し試算したものであるが低位に試算された。当該開差は収益性より居住の快適性を重視する住宅地の特性などを反映した結果と判断する。価格決定に際しては単価と総額の関連の適否、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺ではアパートやマンションも見られるが、多くは従来の地主によるもので、市場での取引対象は自宅敷地等、自用目的が大半である。一般に物件の選定に際しては収益性よりも、複数の物件間での比較においての居住の快適性や生活利便性が重視される。以上及び一般的要因の動向並びに代表標準地との検討を踏まえた上で本件では、実際の取引事例に基づく比準価格を標準とし、収益価格を比較考量することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宇都宮駅北方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	72.6 坪 (240 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇都宮市栃木県宇都宮市今泉町字向河原８５５番１５
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	10 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16.5 m
奥行き	14.5 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は生活利便性に優れた既成市街地内の住宅地域で、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。地価水準は標準地の立地や選好性の変化等を受けて上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)地域の状況は安定しており、駅も含む各利便施設等の接近条件に優れた住宅地域として競争力は高い。地価水準について、現経済情勢下では当面緩やかな上昇基調にあるものと推察する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万7,127 円 1平米 9万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万7,458 円 1平米 9万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万7,127円 1平米 9万2,900円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 29万9,193円 1平米 9万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万7,458円 1平米 9万3,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 29万9,193円 1平米 9万500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)原材料高や円安による物価上昇が継続するが、新型コロナウイルスの感染抑制と経済活動の両立を図り個人消費や生産活動は緩やかに持ち直している。 (2)当市の人口も微減傾向にある。１０月までの新設住宅着工は前年度並みのペース。住宅地へのコロナ禍の影響は概ね限定的と見られる。
地域要因
(1)利便性の良い市街地の既成住宅地域で大きな地域要因の変動は特にない。地価は上昇傾向にて推移している。 (2)特段の変動要因はないが、上記のとおり利便性良好な住宅地域として堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)今年度は個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｌ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市今泉町字向河原８５５番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,290 円／平米 21万9,155 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,272 円／平米 33万4,805 円／坪
標準価格 平米 坪	9万100 円／平米 29万7,871 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,900 円／平米 30万3,821 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市今泉町字向河原８５５番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,583 円／平米 28万9,549 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,553 円／平米 28万6,144 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,980 円／平米 30万4,086 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,800 円／平米 31万103 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｂ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市今泉町字向河原８５５番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,879 円／平米 34万6,730 円／坪
推定価格 平米 坪	10万684 円／平米 33万2,861 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,140 円／平米 30万7,921 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,000 円／平米 31万4,070 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｌ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市今泉町字向河原８５５番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万238 円／平米 36万4,447 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,833 円／平米 35万9,802 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,482 円／平米 29万2,521 円／坪
査定価格 平米 坪	9万300 円／平米 29万8,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公１Ａ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市今泉町字向河原８５５番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,907 円／平米 40万3,025 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,156 円／平米 39万624 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,807 円／平米 30万3,514 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,600 円／平米 30万9,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	1.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情