路線価 (2023) 栃木県宇都宮市大塚町1095-111外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 宇都宮市栃木県宇都宮市大塚町１０９５番１１１外
価格時点	2023 年
駅名	鶴田駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,040万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万9,849 円 1平米 6万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,040万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万9,518 円／坪 1平米 6万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は本市の市街地の住宅地域一円。主な需要者は市内在住又は在勤の３０～４０歳代の一次取得者であり、圏外からの流入も一部に見られる。市場での需給は新しい区画整理地や中小規模の分譲地に集まる一方、既存の住宅地域に対しては選別が厳しくなっている。中心となる取引価格帯としては、面積１５０～２５０㎡の土地物件で１千万円前後～１千万円台半ば程度、敷地が同程度の規模の新築戸建物件を想定すれば２千万円台半ば～３千万円前後程度。 (2) 同一需給圏は、宇都宮市南部に所在する住宅地域一円がその圏域である。典型的需要者は、宇都宮市を中心とする２０代後半から４０代の個人で、交通利便性及び快適性の高い土地を求めて行動すると思料される。令和３年度の県内の新設住宅着工戸数は、対前年比でプラスに転じたが、市場での需要の中心となる価格帯は、画地規模１５０～１８０㎡、土地は１，０００万円台後半、新築の土地建物で３，０００～３，５００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 次々頁記載の状況から土地残余法については適用しなかった。一方当地域及び周辺ではアパートも散見されるが、不動産市場での取引の大半は自宅等自用の住宅地に係る物件であり、価格形成においては居住の快適性や生活利便性が重視される。以上の特性及び最近の社会経済情勢並びに代表標準地との検討を踏まえた上で本件では、市場の実勢を反映した比準価格を妥当と認めこれを採用して、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、ＪＲ鶴田駅の南東、市南部の小中高校が所在する文教地区に存し、市場参加者は個人が中心であるため、収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視し、取引市場での動向を注視して価格の意思決定をすると思料される。よって対象標準地に係る市場の特性を反映し実証性に優る比準価格を標準とし、近隣地域の地価水準を総合的に勘案の上、代表標準地との検討を繰り返し精査して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	鶴田駅南東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	47.5 坪 (157 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇都宮市栃木県宇都宮市大塚町１０９５番１１１外
標準地の範囲
東	150 m
西	60 m
南	70 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、　　５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は当市南西部の既成住宅地域であり、特段の変動なく推移するものと予測する。地価水準について、概ね底打ちし緩やかな上昇傾向に移行しつつあるものと思料する。 (2)栃木街道の東側及び中心市街地の南西方に離れた街並みの古い住宅地域で、南西に大型商業施設・医療機関が所在するなど利便性に優るものの、地価はほぼ横這いで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万9,849 円 1平米 6万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万9,518 円 1平米 6万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万9,849円 1平米 6万6,500円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 21万9,518円 1平米 6万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万9,518円 1平米 6万6,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 21万9,518円 1平米 6万6,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口も微減傾向にある。１０月までの新設住宅着工は前年度並みのペース。住宅地へのコロナ禍の影響は概ね限定的と見られる。 (2)県内の令和４年第二四半期の住宅着工数は、対前年で増加に転じたが、建設資材の高騰から販売価格が上昇し、今後の住宅需要への影響が懸念される。
地域要因
(1)従前中規模の画地が細分化後に再販される例が散見される他は、地域要因の特段の変動はない。 (2)市南部で区画整理された地域は、江曽島・城南地区の一部のみで、他の地域は総じて街路幅員が狭く、近隣周辺は街並みが古く需要がやや弱い。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市大塚町１０９５番１１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,800 円／平米 19万4,393 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,859 円／平米 19万4,588 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,221 円／平米 20万9,009 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,400 円／平米 21万9,518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｍ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市大塚町１０９５番１１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,728 円／平米 18万7,543 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,151 円／平米 19万5,553 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,860 円／平米 20万7,815 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,000 円／平米 21万8,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｍ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市大塚町１０９５番１１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,428 円／平米 22万2,917 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,595 円／平米 21万6,857 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,684 円／平米 21万539 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,900 円／平米 22万1,171 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｊ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市大塚町１０９５番１１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,865 円／平米 21万1,138 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,929 円／平米 21万1,349 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,359 円／平米 20万9,465 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,500 円／平米 21万9,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情