路線価 (2023) 栃木県宇都宮市双葉1-429-11外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 宇都宮市栃木県宇都宮市双葉１丁目４２９番１１外
価格時点	2023 年
駅名	江曽島駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 18万5,136 円
1平米当たり	1平米 5万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,860万 円 (266 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,860万 円 (266 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,089 円／坪 1平米 6万9,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、宇都宮市南部の東武宇都宮線沿線を中心とする住宅地域の圏域である。主たる需要者は宇都宮市に居住または通勤する一次取得者層であり、圏外からの流入も見られる。当該地域は、最寄駅及び商業施設への接近性に優れ、住環境が良好で生活利便性の高い地域であり、需給関係は概ね安定している。取引の中心となる価格帯は、土地のみで１，５００万円～２，０００万円程度、新築の戸建物件で３，０００万円～３，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、宇都宮市南部に所在する住宅地域一円がその圏域である。典型的需要者は、宇都宮市を中心とする２０代後半から４０代の個人で、交通利便性及び快適性の高い土地を求めて行動すると思料される。令和３年度の県内の新設住宅着工戸数は、対前年比でプラスに転じたが、市場での需要の中心となる価格帯は、画地規模１５０～１８０㎡、土地は１，０００万円台後半、新築の土地建物で３，０００～３，５００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、周辺環境が類似した取引事例より求めており信頼性が高い。近隣地域はアパートも見られるが、居住の快適性や生活利便性が重視される住宅地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算されたものと思料する。したがって、本件においては、取引市場の動向を反映する比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、江曽島駅南側の既成住宅地域に存し、最有効使用は低層住宅地である。市場参加者は個人が中心であるため、収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視し、取引市場での動向を注視して価格の意思決定をすると思料される。よって対象標準地に係る市場の特性を反映し実証性に優る比準価格を標準とし、収益価格を参考の上、近隣地域の地価水準を総合的に勘案し、代表標準地との検討を繰り返し精査して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	江曽島駅南東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	80.5 坪 (266 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	区画整然とした熟成度の高い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇都宮市栃木県宇都宮市双葉１丁目４２９番１１外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、最寄駅に近く、商業施設との接近性にも優れる生活利便性の高い住宅地域で、熟成度も高いことから、今後も現状を維持するものと予測する。地価は、横ばいから緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)中心市街地の南西方に離れた街路整然とした熟成した住宅地域であり、当面現状を維持しつつ、地価は、ほぼ横這いで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万1,089 円 1平米 6万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万1,420円 1平米 7万円
前年から次年への変動率 0.1 ％
2022年	1坪 23万1,089円 1平米 6万9,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万1,089円 1平米 6万9,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 23万1,089円 1平米 6万9,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)宇都宮市の人口も減少へと転じた。地価は駅東口地区等は好調を持続しているが、周辺部では横ばい、または弱含みとまだら模様の状況である。 (2)県内の令和４年第二四半期の住宅着工数は、対前年で増加に転じたが、建設資材の高騰から販売価格が上昇し、今後の住宅需要への影響が懸念される。
地域要因
(1)生活利便性に優れる熟成度の高い区画整然とした住宅地域で、地域要因に格別な変化は認められず、需要も安定している。 (2)市南部で区画整理された地域は、江曽島・城南地区の一部のみであり、近隣周辺は社員寮・共同住宅等が見られ、地域的変化に乏しい。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｅ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市双葉１丁目４２９番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,450 円／平米 24万2,826 円／坪
推定価格 平米 坪	7万22 円／平米 23万1,493 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,625 円／平米 21万6,956 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,900 円／平米 22万7,783 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市双葉１丁目４２９番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,014 円／平米 25万4,608 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,420 円／平米 24万2,727 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,624 円／平米 22万259 円／坪
査定価格 平米 坪	7万 円／平米 23万1,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｅ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市双葉１丁目４２９番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,204 円／平米 21万8,870 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,336 円／平米 21万9,307 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,744 円／平米 21万7,350 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,000 円／平米 22万8,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｉ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市双葉１丁目４２９番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,799 円／平米 22万7,449 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,517 円／平米 22万3,211 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,849 円／平米 22万1,003 円／坪
査定価格 平米 坪	7万200 円／平米 23万2,081 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情