路線価 (2023) 栃木県宇都宮市江曽島本町2552-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	栃木県 宇都宮市栃木県宇都宮市江曽島本町２５５２番６
価格時点	2023 年
駅名	江曽島駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 17万8,524 円
1平米当たり	1平米 5万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,360万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万3,155 円 1平米 6万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,360万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万3,486 円／坪 1平米 6万7,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、宇都宮市街地南部に位置する東武宇都宮線沿線の住宅地域を圏域とする。需要者は、当市及びその周辺市町に居住する一次取得者層が中心であり、同一需給圏外からの流入も認められる。当該地域は、熟成度の高い既成住宅地域であり、需給は新規民間分譲地に集中しており選別化等の影響が認められるものの、相対的な地価の割安感等から需要は比較的堅調である。土地は１千５百万円前後、新築戸建物件では３千万円台前半が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は宇都宮市街地南部を中心とした住宅地域が存する一円の圏域である。中心的な需要者層は宇都宮市内に居住または通勤する一次取得者等である。近隣地域は街区整然とした住宅地域で、大型商業施設や医療機関等に近接し、利便性が高いことから需要は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は土地が２００㎡程度で１，５００万円、新築の戸建住宅が３，０００万円強程度であるとみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、東武宇都宮線江曽島駅周辺に存し地域的特性が類似する住宅地の事例を中心に採用しており、当該市場性を反映し説得力を有する価格である。収益価格は、自用の戸建住宅の取引が中心であり、住宅地としての快適性が必ずしも収益性に直結しないことから低位に試算されたものと判断する。よって、本件においては、説得力を有する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は居住の快適性等が重視される住宅地域で、収益性に基づいて土地の取引がなされておらず、地価に見合った賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。一方で比準価格は市場の実態を反映しており実証的で信頼性は高いと判断される。以上から本件では、収益価格は参考にとどめ、信頼性の高い比準価格を標準として鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、当該価格は代表標準地からの価格との均衡を得ている。
交通
交通施設	江曽島駅東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	60.8 坪 (201 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	区画整然とした比較的熟成度の高い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇都宮市栃木県宇都宮市江曽島本町２５５２番６
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	14 m
面積	210 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅を中心とする区画整理済みの住宅地域であり、格別の変動要因はないので、当分の間、現状を維持するものと予測する。住宅地としての熟成度は高く、地価は概ね横這いで推移するものと予測する。 (2)市街地南部に所在する比較的街区が整った熟成度の高い住宅地域である。地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持すると予測する。地価は横ばいからやや強含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万3,816 円 1平米 6万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万3,486 円 1平米 6万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万3,816円 1平米 6万7,700円
前年から次年への変動率 0.1 ％
2022年	1坪 22万2,824円 1平米 6万7,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万3,486円 1平米 6万7,600円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 22万2,824円 1平米 6万7,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)インフレ圧力が強く景気の先行きに対する不透明感が払拭できない中、新規開発分譲等による宅地供給圧力も相俟って価格競合・選別化が進んでいる。 (2)海外情勢の変化や長引くコロナ禍による影響が懸念されるものの、宇都宮市内では住宅地への需要が好調な地域が認められる。
地域要因
(1)当該地域に格別の変動要因はないが、熟成度の高い既成住宅地域であり、区画整理地等との競合が認められるものの需要は比較的堅調である。 (2)大規模商業施設等に近接した利便性の高い住宅地域である。地域要因に大きな変動は認められない。地価は横ばいからやや上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に格別の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ０５公１Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市江曽島本町２５５２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,014 円／平米 25万4,608 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,420 円／平米 24万2,727 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,320 円／平米 21万5,948 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,600 円／平米 22万6,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ０５公１Ｉ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市江曽島本町２５５２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,799 円／平米 22万7,449 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,517 円／平米 22万3,211 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,920 円／平米 21万4,626 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,200 円／平米 22万5,469 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ０５公１Ｍ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市江曽島本町２５５２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万484 円／平米 19万9,960 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5 円／平米 19万8,377 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,452 円／平米 21万3,078 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,700 円／平米 22万3,816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ０５公１Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市江曽島本町２５５２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,686 円／平米 18万7,404 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,145 円／平米 18万2,309 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,240 円／平米 20万9,071 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,400 円／平米 21万9,518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ０５公１Ｊ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	栃木県
市区町村	宇都宮市
地域	栃木県宇都宮市江曽島本町２５５２番６
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,761 円／平米 16万4,510 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,043 円／平米 20万1,808 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,188 円／平米 21万2,206 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,400 円／平米 22万2,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情